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第七章 房地产业绝无暴利

王其明政治经济

关于房地产行业有无暴利问题,答案是显而易见的,当然,任志强会反驳,需要数据和证据才能说服他。
只是,这意义大吗?开发商公布成本,房价就下跌了?不可能。这两者毕竟无关,不能因为开发商利润高就要求降价;反之,如果开发商亏损导致涨价,老百姓就买得起房了吗?
——2006年10月20日任志强博客文章《关于成本公布——一个不应讨论的问题》
为何房地产行业有如此暴利?只因在非充分竞争下开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来,开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。
任志强如何得到他的报告,获得这么多的数据,他的基本渠道我们不得而知,但我对任志强得出此结论一点不意外。他的首要身份是开发商,也是其行业的代言人,所以,任志强维护自己利益的行为不足为怪。既然任志强拿出两份数据报告,我这里也有数据要讲讲。
潘石屹曾为房地产的暴利辩解,说房地产是有点利润,但绝对不是暴利,大约为26.6%,而任志强曾毫无顾忌地放言,房地产品牌就应该具有暴利。而今他又说房地产不是暴利、房奴并没有想象得多,反手抽了自己一记耳光。

观点三:房产品牌就应该是具有暴利的

不过奇怪的是,任志强的这个观点,却并没有招致太多的业外骂名。看来,购房者是不太关心开发商是否暴利的,他们只是关心自己能否买得起房。
房地产商要不要公布成本,这个问题,说重要也重要,说不重要也不重要,这是因为公布了成本,开发商就会降价?这两者之间并没有这样的关系。

观点八:房产没暴利,房奴不太多

在全国19个行业中,房地产行业排名第7位。前面有6个行业远远高于房地产利润率,而房地产行业利润率水平只处于中游,不到10%,这么多年平均大概就在7%~8%。
当然,我们也不否认其他诸如能源、金融等垄断行业可能也存在暴利。关于房地产行业不存在暴利之说,可能是连业内都很少得到支持的观点。当然,除了潘石屹之外。
这些保障性的住房实际上并不能产生真正的消费效益,也不能拉动内需。要出台更多的房地产支持性政策,才有可能像1998年一样恢复我们的市场发展。为什么会产生这么多对于房地产的误解?这在于我们并不能正确地认识、对待房地产行业的增长,特别是大众都认为房地产行业是暴利行业。房地产业内每一个企业平均下来都是中等赢利水平,如果这种行业也被称为暴利行业,中国就没有不是暴利行业的了。
既然事实如此,为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地?这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下,土地转让、税收政策诸方面失之于宽,甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将GDP增速、财政税收增长的希望过多地寄托于房地产业,以至如今房地产打个“喷嚏”,地方财收就“感冒”。某种程度上,这些地方政府已为开发商所“挟持”,一起绑在了房地产飞车上,开发商自然就有恃无恐。
只要挤入前面10%的行列内,分享的利润就可以增加10多倍,品牌的力量,也是经济的力量!
这次徐寿松的评论非常到位,为什么开发商如此这般恃宠而骄?是因为在当前的政策环境下,开发商获得了太多的好处,和地方政府联结获得了太多的利益,大大提高了开发商的地位。但开发商并没有非常先进的技术,对社会也没有特别大的推进作用,却依然能获得如此高的利润。所以,徐寿松说这是“形式合法外衣之下的实质上的不当得利”,这个点评极为精准。
房地产开发商应该公开房价成本,不管是公房还是私房。中国是公有制为主体的国家,土地是公有的,因此开发商以此为生的产品就应该是公开的,消费者有知情权,更有监督权。对于那些违规乱纪、偷税漏税的开发商,国家有权利把他们的产品收回,按照实际成本的价格出售给消费者。
——2010年3月全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志接受新华网记者采访时的发言
——2008年11月27日任志强在由《中国经营报》和China Economist共同主办的“2008中国企业竞争力年会”上的发言
中国的其他相关法律中都没有对生产成本公开的相关规定,那么依法经营的企业、依法享有自主定价权的商品价格为什么会被社会舆论要求公布成本呢?这岂不是违反现行法律对经营者权利的保护的一种要求吗?
其实事实已经很清楚了,就算按潘石屹26.6%的保守数据来算,那也已是暴利了,任志强完全就是胡说八道、自欺欺人。
——尹伯成《五问任志强:房地产的暴利不言而喻》(2006年10月《每日经济新闻》)
任志强因为“房地产行业不是暴利行业”的言论,被骂得狗血喷头,可令任志强郁闷的是,这个观点不仅大众不满意,甚至房地产业内也不认可。无论任志强的数据是多么完美,都无法让业内外相信房地产行业无暴利。
不过,任志强说到的一个观点,却也是中国的现实,中国对金融、电信、能源等领域的垄断,只对国有企业乃至外资开放,不对民营企业开放,也确是事实。如果这些领域完全开放之后,那么中国富豪榜的行业排名确实可能是要大大改变的,因为国际经验早就显示,富豪大部分是来自能源、金融以及高科技行业。
——杨白楼《任志强的房地产无暴利论可休矣》(2006年11月《第一财经日报》)
今年年初,我们完成了两份报告,其中一份是房地产开发利润水平分析的报告,里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等,大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。“在全国19个行业中,房地产行业排在第7位。前边有6个行业远远高于房地产利润率,而房地产行业利润率水平只在中游,不到10%,这么多年平均大概就在7%~8%。”
没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。

观点一:房地产行业不是暴利行业

观点五:房地产商富豪多,和房地产商没关系

——2006年12月13日下午任志强在参加凤凰卫视《一虎一席谈》栏目时的发言
商品房投资与生产并非像某些试图取消开发商,退回到小农经济自给自足的生产力阶段的自我盖房的简单劳动,而是从金融到建筑、从节能到智能化的高科技、从组织服务到生产配套的一系列复杂劳动的组合。也包括市场风险的判断与承担,包括产品的市场定位、环境、位置的选择和生活方式的改变,还包括生产链条的组合过程的经营能力,如采购与配置、设计与艺术等。这其中的许多劳动并非可以普及和替代的。因此,并非所有的企业都可以用同一种利润水平来要求和定价,否则就没有企业的竞争差别和产品差别了。
如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断也没有太多价值,我们应该反思的是畸形的财富形成机制。房地产业的暴富是由于制度设计的不合理。目前中国地产用的是“香港模式”,即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮,然后,开发成楼盘,再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺等原因造成的地皮不断升值,再加上最近几年爆发的住房需求以及房产投资需求的进一步放大,这些因素加在一起,使得房地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。要改变这一现状,首先要从制度设计入手,有人建议改革现行的模式,比如,让房地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外,在现行的模式下,最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。
也许许多人的定价观念仍停留在计划经济阶段,或政府定价商品的基础上,认为在基础成本上加上国家规定的法定利润就是商品的价格,例如经济适用住房的价格制定方式。但商品房不是政府定价或指导价的商品,并不受此类规定的限制,既可能出现定价低于成本的经营风险(如1996—1997年的房地产全行业亏损),也可能出现供不应求之下的价格剧涨。就像国际石油在生产成本基本不变的情况下,油价仍会上涨。
很显然,检查数据要比普查数据更准确、更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国房地产企业的一个缩影,它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断,2004年,全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%一定是被大大低估了。也即说,任先生屡屡用来反驳暴利论的“弹药”已经受潮霉变。没了火药,大炮也要哑火。
根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示:土地增值部分的收益分配,只有20%~30%留在乡以下,其中,农民的补偿款占5%~10%;城市政府拿走土地增值的20%~30%;各类城市房地产公司等,拿走土地增值收益的大头,占40%~50%。说穿了,房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。
任志强此番阐述自己的观点从法律和市场经济的角度出发,认为没有任何必要一定得公布成本。而薛涌说的则是评估时要公布成本,且上市公司也要公布成本。薛涌所说的确没错,但有一点,并不是所有的房产都要评估,不是所有的企业都是上市公司,而且中国的上市公司也已经公布了赢利,也就是公布了成本。所以,这两者之间是有差异的。相对而言,可能任志强的说法更有说服力。薛涌的论证,似乎薄弱了些。
另外一份关于普通商品住房的购房群体的报告,采用5个城市的数据,跨越了多个年度、多个小区,扣除了各地经济适用住房和各地高档住房,调查的最终结论是,购买主体为中等收入家庭和中青年,且以改善居住条件为主。这其中全额付款和贷款购房的比例相当,银行贷款比例大概是44%,真正完全依赖银行贷款的不到30%。一次性购房比例和用贷款购房比例相当,这说明“房奴”没有像大家所说的那么多。

观点七:中国哪部法律规定要房地产业公布成本?

今年年初,我们完成了两份报告,其中一份是房地产开发利润水平分析的报告,里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等,大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。
——徐寿松《房地产商以暴利有理论挟持地方政府意欲何为?》(2005年11月18日新华网)
如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明目前的房地产业属于暴利行业,也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了哪里。据国内知名媒体报道,外国房地产行业的利润一般是10%左右,我国则普遍达到30%,有的城市、区域的楼市,甚至达到50%或更高。这么高的利润,是其他许多行业所难以想象的,这也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是,现在“从事房地产就能捞大钱”的观念,正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。
改革住房制度,我们房地产商提出商品房就是为富人而盖的,中低收入家庭一定要用社会保障、用政府出钱的办法来解决住房问题。可是很多人反对这个主张,穷人都嚷着要买房。如果穷人都要买房,那政府恰好可以推卸责任,不提供住房保障。最后受损失的不是我们,而是穷人。穷人哭着喊着非要说降低商品房价格,再低他也买不起!他必须靠政府的补贴才能买,这是很简单的道理。
同样,房奴也是房产价格高企的产物,现在有的人动辄贷款上百万元买房,以工薪阶层的收入情况来看,很多人会把超过每月收入的50%~60%用来还贷,这不是房奴是什么?国家明文规定,银行业的房地产信贷不得超过每月收入的50%,而每个月还贷超过50%的人在我们身边比比皆是,况且很多人还需要家庭的支持来提供首付,这些人不是房奴是什么?
任总的观点绝对是错误的。“品牌”并不是“高价”的代名词,低端产品同样需要“品牌”。同时,在当前中国的房地产行业并没有形成真正“品牌”的环境下,开发商打着“品牌”旗号作为“暴利”的理由根本就站不住脚。
——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上任志强对品牌的看法
任志强所说的状况和行业内外的感觉相去甚远,陈万志所言却和大众的感受差不多,所以,无论怎么样,任志强在这个观点上,总是难以得到业内外的支持。所以业内少有人公开力挺任志强。
当然批评他的观点也是一致的,就是房地产行业应该要有社会责任,不能有暴利。这是一个道德问题,不是经济问题。客观上来说,中国房地产业就是因为掺杂了太多的问题,将很多产业问题和道德问题相挂钩,才使得今天出现这样一个乱象。
不过,绝大部分人都想得出来房地产行业是暴利行业,房价一年之内上涨30%~50%,上涨的部分其中能有多少是成本?
——2006年12月13日下午易宪容在参加凤凰卫视《一虎一席谈》栏目时的发言

观点二:房地产行业无暴利

不过,他对于房地产业富豪多的解释以及房地产行业的成本公布,确实值得参考。任志强讲的都是极为简单的道理,只是因为他开发商的身份,他的讲话总是被人质疑。

观点四:房地产行业利润并不高

对任先生最著名的观点——房地产业无暴利,我一直持怀疑态度。现在,关于房地产业有无暴利的大辩论,可以落幕了。财政部近日发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》(第十二号)显示:2005年,财政部组织检查了39户房地产开发企业,共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元,39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率高达26.79%;部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。
——薛涌博客文章《财阀学阀,欺行霸市》
——石建勋《地产超级富豪上榜 房地产商为何富豪多?》(2008年1月3日人民网)
据2005年福州市有关部门公布,开发商的利润大概为50%,最低为20%,最高超过90%。《上海证券报》2006年9月27日说,房地产的回报率几近100%,并且出具了一份房地产开发成本的清单,是由杭州的一位业内人士给的。从这份清单上可看出,该开发商凭借该项目共赚了5.8亿元的毛利润,相对6亿元的成本,回报几乎是100%。中国房地产的暴利吸引了越来越多的外资进入,有一美国地产大鳄直言不讳地表示,中国房地产业30%~40%的利润率对于他们来说是很大的诱惑,在美国进行同类地产投资的回报率不足3%。
媒体质疑房地产业富豪多,这和房地产商没有任何关系,问题是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的,电信是垄断的,金融是垄断的。否则,在富豪排行榜上一定是这些行业的商人多。中国房地产市场是最早进入市场化改革的,国有资本可以进入,外资可以进入,个人资本可以进入,完全开放。现在如果把其他几个行业开放来,用不了几年时间,房地产商立马被挤到后面去了。如果媒体都长一点点经济学脑子,把这个问题向老百姓解释清楚,也许就没人追究房地产富豪这么多了。
如此,2009年全国商品房所用土地平均拿地时间应为2006年。根据国土资源部城市地价监测信息,2006年全国主要城市用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元,建安费以每平方米1000元计算,其他的配套费、税费和经营管理费的平均费用以600元计算。综上所述,2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2500元。
为了核实情况,我特地打了电话给一位朋友。他是某名校的经济学教授、美国财经界的新星。我问美国的房地产公司是否可以不公布成本,他什么还没有说就先笑起来。在他看来,这是个不折不扣的笑话,他让我看看售房广告就明白了。大部分广告,都列出该房子的估价。这个估价,是由中立的有特别证书的专业评估员作出的。人家的估价,要考虑成本和市场等多方面的因素。你到银行贷款,银行会看这个估价决定是否给你钱。如果估价是50万,你的买价高达100万,银行恐怕不会贷款给你,理由是房子不值那个钱。如果银行贷给你90万,万一你破产了,银行没收你的房子进行拍卖,最多能拿回50万。谁会这么傻呢?另外,拥有住房要缴房地产税,缴多少就要看这个估价。你要是成本保密,人家怎么进行估算?
由此可见,总的成本构成关系与实际的成本之间有着巨大的差别。空客与波音也都不会公布自己的成本,开发企业同样受法律的保护,没有必要、也不应公布自己的成本。
房地产的暴利不言而喻,也是大家公认的,这样的暴利与目前提倡的构建和谐社会背道而驰,一切正直的人都有义务来驳斥任志强的谬论。
——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上易宪容针对任志强观点的评论
要不要公布成本,这个只有政府能决定。因为,开发商的成本现在大部分已经能估算出来,并不是很神秘,如果政府要求公布全部成本,也可以做到。但如果开发商要公布成本,那么所有的行业都要求公布成本,这才公平。
中国房地产业真正好的企业不到1%,也就是不到500家。10%的企业大概占了将近60%的利润,剩下90%的企业享受40%的利润,所以整个行业的利润不高,但是好的企业活得很好。
——2006年10月20日任志强在“北京房地产论坛”上的发言
——2005年“第七届中国住交会”上任志强如是说
如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理,说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革和改进的地方还很多。房地产行业相对IT、生物制药等行业,技术含量低,对国力的综合推动有限。近日发布的2007年《福布斯》美国富豪榜上,比尔·盖茨仍旧维持第一,前10名当中则有6人来自IT和互联网行业。在世界其他国家,500强企业中没有房地产公司,因为土地是不可持续的资源,房地产经营很难取得持续性发展,因此不可能有持续性的富豪从这个行业诞生,国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。
房地产业的利润率远远高于社会平均利润率已是不争的事实,在此没有必要进一步讨论。
可以打个比喻,就如同任志强批评统计局公布房价上涨的幅度一样,统计局自然有其道理、数据支持,但老百姓的感受就完全不一样。
任何行业要进行品牌建设都需要暴利,最典型的就是奢侈品,绝对的暴利,绝对的品牌。因此任志强说的是对的,他说的是任何行业的通行做法,别的行业可以做了,为什么房地产行业不可以做?这只不过是一个简单的道理而已。
向来温文尔雅的复旦大学著名教授尹伯成也忍耐不住了,专门撰文来批评任志强,估计是实在忍受不了任志强的房地产行业无暴利论了。也许任志强是用行业平均数字得出的结论,可能也没错。只是这和大家的基本经验和感受相违背。

观点六:开发商公开成本,就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大

西方主流发达的国家其经济运转乃至社会制度就是建立在这种市场的高度透明性上,否则根本无法运营。任志强说中国没有相关的法律,这没什么好奇怪的。因为我们的市场经济刚刚开始,还没有成为发达国家,没有相关的法律可以制定。房地产业引起这么大公愤,就是因为垄断和不透明造成的不充分竞争的结果。公布成本,对垄断的暴利多少是个限制。政府要求开发商公布成本,是一个进步,何来“国耻”之说?
尽管石建勋的观点并不是完全针对任志强。但他的观点代表了大多数人关于房地产行业富豪多的观点:行业暴利、不规范、腐败等。显然,石教授所说的都是事实,除了任志强否认房地产行业暴利之外,业内无人公开否认。
由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的总利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约为每平方米4000元,利润率也达到25%以上。
成本核算和自由定价权是两回事。商品房要不要公布成本呢?我没有经营过房地产公司,按说无权说话。可是,这种显而易见的事情,如果你生活在美国,不呆不傻,凭常识也能判断。比如,主要房地产公司都是上市公司,必须定期公布其经营特别是赢利情况。安然丑闻后,华尔街在这方面特别加强管理,企业的经营账目必须总裁签字,并对之负责,弄虚作假甚至会进监狱。一个房地产公司不公布成本,人家怎么知道你是亏是赚?还怎么买你的股票?像巴菲特这样的投资大师,就是靠分析企业的投入产出和经营效率发家致富的。企业不公布成本,股市还怎么运转?
品牌是不是暴利的问题?我想学过经济学、具有经济学常识的人都知道,要品牌干什么?姚明和章子怡为什么比别人挣得多一些,这不是暴利是什么。虽然顾云昌秘书长刚才用了超额利润这样一个词,其实这就是暴利。美国哈佛大学的教科书在谈到征收暴利税的时候说得很清楚,比一般利润高出来的部分就是暴利,但不像我们媒体所解释的,所谓暴利就是非法所得。全国大概有5万多家房地产企业,真正可以称为品牌的企业连百分之一都没有。但品牌不等于行业暴利,暴利也不等于高价,报纸上刊登的都不是我说的,都是他们瞎编的。所以别以为品牌是暴利就等于房地产是暴利,这些错误的理解,我想稍微有点知识或者不弱智的记者都是非常清楚的。
房价成本公布公开,应该分为两类:一类是公房,比如廉租房、经济适用住房等政府补贴性住房;一类是普通商品房。公房的房价成本是可以公开的;而普通商品房则不应该公开,公开房价成本,就如同公开自己老婆的胸部有多大一样,这属于立法规定的,也属于秘密。
——任志强在2006年10月20日举办的“北京论坛”上的发言
我们要相信,强盗绝对不会说自己是强盗,任志强的做法就是典型的此地无银三百两。刚才我们列举了数据,现在就来摆事实吧,我这里有几点关于房地产的疑问:一,为什么这么多人挤破了头都要冲进去?二,为什么这几年房地产投资规模增长的速度以每年20%甚至30%的速度猛增?三,为什么他们不愿意公布房产的成本?四,为什么一些地方政府会千方百计同房地产开发商搅在一起?五,为什么中国这几年的富豪榜上房地产商频频上榜?
产业经济的一般规律表明,任何产品要获得超额利润都必须具备技术或资源上的稀缺性,是稀缺产品。而造房子有什么高精尖技术,足以维持行业暴利?世所未闻。国际上,房地产是成熟的传统产业,行业利润接近社会平均利润,全球500强企业鲜有房地产商。而在我国,开发房地产“胜过开金矿”。一份调查表明,房地产业的税后净利润居各行各业之首,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍,比社会平均利润高5倍。房地产市场改革的18年,也是盛产亿万富翁的18年,在各种国内富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上,房地产企业却是侏儒;在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中,房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明,垄断利润堆不出好品牌来。
——2006年12月任志强在接受《南都周刊》记者采访时如是说
商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费以及各种配套费、税费和经营管理费用组成。开发商竞拍拿地到完成开发和销售两个周期,平均时间在三年以上。
这种“无知”不是相对于你,而是相对于城市建设这个丰富的话题以及我们城市中包罗万象的现象。城市建设的确是一个非常复杂的问题,涉及方方面面,穷人区、富人区这个话题的讨论是很有意义的,对我们城市的发展、对我们的子孙后代都很有意义。
笔者认为,“不要让所有的老百姓都购买商品房”,并且大放房价上涨信号是一种主观故意,目的在于:试图对居高不下的房地产价格推波助澜,力图长期维持房地产的高价格,以长期攫取垄断和超额利润,而不顾百姓买不起房的现实,不顾百姓不能安居乐业的现状。任总真的是在为“穷人”考虑吗?任总所说的“百姓”、“穷人”在房地产业界是如何界定的?月收入2000元,算不算穷人?买100平方米商品房,在大中城市不吃不喝需要20多年,如果按其说的由政府财政拨款和转移支付解决,这个人群占相当多的数量,政府根本无法承受。笔者认为,住房与汽车、高档消费品以及高档衣服等从它的使用属性和人们的需要来说是完全不同的。普通老百姓买不起和用不起汽车,但有公交车甚至有自行车可以代步,实在不行步行总可以吧;高档化妆品消费不起,完全可以不用,还能够显示自己的本来面目和自然美;高档衣服买不起,可以穿廉价的。但是,对于所有的人来说,没有房子住恐怕不行吧,中国作为一个历史悠久的国家,有“安居乐业”之说,不能安居,何谈乐业?
现在的情况是,中低收入家庭住房困难,而富人不仅买得起大房子,还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入房地产投资市场的原因之一。
我认为每平方米七八万元的房子,降一半你也买不起,就不该讨论它。就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯,它和汽车降价有什么关系,你本来也不是坐劳斯莱斯的人,老百姓更关心的是每平方米15000元以下的房子。
不要让所有的老百姓都买房子,开发商是为富人造房子的。

观点二:穷人不该都买房

观点三:中国住房分为穷人区与富人区很正常

观点七:正话反说——穷人是购房的主力军

在原先的实物住房分配阶段,没有住房购买与支付能力的差别,也没有对居住分配住房的家庭有收入上的要求。但在货币化分配和住房市场化供给之后,收入差别就会突出地表现出来。一些先富起来和收入逐步提高的家庭,通过市场化的方式优先改善和解决了住房问题。但与此同时,货币化分配并不能惠及所有的职工和家庭,这无形中拉大了住房分配制度中的差距,再加上劳动就业收入分配上的差别,于是矛盾就集中于未能享受实物分配的住房收益,同时也未能享受住房货币化分配的收益及收入差别收益的低收入家庭(包括领取社会保障救济的家庭)如何解决住房问题上了。而这些低收入家庭,除非大幅度提高家庭收入,否则就永远无法靠商品房市场解决住房问题。政府无论如何去努力提高城镇家庭的收入,都一定会有一个相当大比例的家庭,仍长期梯次形地处于家庭低收入的发展阶段。任何国家都一定会有相当大的一部分家庭无法用购买商品房的方式解决住房问题,这就是我所坚持“不要让所有的老百姓都购买商品房”的原因所在,也是媒体中所谓“媚富”谬论的基础。
——2006年2月19日任志强在2006上海国际地产大会新闻发布会、《头脑风暴》节目上的发言
别误解了我的原话中一个更重要的部分是,在目前的发展阶段,一个原本全是穷人区的城市要发展与改造必然会出现穷人区与富人区(指的是发展过程中的一种过渡性现状),只有不断地将穷人区改造为富人区才有可能消灭穷人区,最终全变为富人区而实现小平先生提出的共同富裕。
现在我国住房私有化率达到了80%多,其中60%多是房改房,13%是房地产开发商提供的商品房,这种私有化比例已经非常高了,让穷人都去买房一定是错误的策略。
你们别再为穷人担心了,他们反而是购房的主力军!
只有把不同的功能区:穷人区、富人区、商业区、工业区通过地铁更好地融合起来,把不同阶层的人融合起来,才能解决目前大城市遇到的最大困难——交通拥挤的问题。
世界各国政府都在用社会保障住房制度解决低收入家庭的住房问题,社会主义的中国就更应该加大对低收入家庭的保障。任何国家都无法保证让所有的家庭都靠自身力量解决购买商品房的住房问题,中国更不应将所有人都推向市场,让所有老百姓都必须购买商品房。
笔者也再一次重申,依照国家的财力,靠提供保障房只能解决很少一部分人的住房问题。那么,大部分人的住房问题如何解决,难道让他们露宿街头吗?而就是解决这很少一部分人的住房问题,操作起来也是十分复杂的。这就像过去价格双轨制的存在,如果在市场经济条件下住房也存在着一个准价格双轨制,必将带来许多严重问题,任总这是在给政府出难题,是把大多数人往绝路上逼,以推脱自己业界和阶层的责任,其目的在于继续实现赚取超额利润的目的,而不顾政府难处和大多数人的死活。
时过境未迁,重温任志强的观点,聆听反对他的声音,我们再评说,似乎别有一番感受。
你既然是一个国有资产的代表,无论捐助多少钱,掏腰包的,说到底还是国家。你只不过是拿国有资金给自己或者说自己的集团买了一个名声和荣誉。关于企业家的责任问题,笔者还是那句话,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,是十分有害和错误的。就是在完全市场经济的国家,在市场经济体制非常健全、各项法律法规十分完善的体制下的国家,企业管理者和富人也不会忘掉自己的社会责任。任总,况且你是社会主义国家里一家国有企业的老总!
不过,2009年任志强又一次挤入排行榜,他被女网友们评为“最想嫁的人”。其理由是,女网友愿意嫁给一个诚实的男人,而说真话的任志强被当成诚实的象征。
这是一场引起全社会大讨论的问题,关于“穷人区和富人区”的问题,它涉及社会最敏感的一根弦。显然,潘石屹在这场争论之中,获得了民意支持,成为“正方”代表人物,任志强则成为“反方”。
这是任志强“影响”最大的观点,已经成为任志强的“招牌”观点,由此,任志强当时被网友评为“第三想打的人”,仅排在小泉纯一郎和陈水扁之后。
当然,中国没有出现穷人大规模购房的现象,到目前为止,也尚未出现次级债征兆。

观点六:穷人不应关注高房价

这两年,政府也实实在在地再次推出保障房工程,切实明确地说要承担为穷人解决住房问题的责任,政府用自己的行动践行了对人民的承诺。政府似乎也逐渐认识到了自己的责任,或者说开始有能力、有行动地履行自己的职责。越来越多的穷人,其住房权将越来越多地依赖政府,而不是一味地去指责开发商。
——王石博客文章
正如任志强所说:“给富人盖房子既不违反法律,也不违反道德观念。中国的中等以上收入的家庭也是中国的公民,也有享受生活的权利。如果没有今天的富人区出现,就永远不会有将穷人区变成富人区的那一天。当城市改造的速度与经济发展的速度被道德观念约束与捆绑时,并不会缩小贫富差别,更不能尽快将穷人变成富人。”
“富人”的定义是“积累了大量财富的人群”,而“穷人”定义是“日常收入低的人群”,但是,据我们调查发现,实际上日常收入低的人群不一定是穷人。
一些数据显示,我国城市居民最低收入的1/5人口只拥有全部收入的2.75%,仅为最高收入的1/5人口拥有收入的4.6%。从这个数据来看,最富有的20%的人,差不多占有全部收入的一半。而越富有的人,可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看,20%的富人,恐怕占据了还不止半壁江山。
00从理论上说,这样的规划行为应该对周围地区提供帮助,但实际上并非如此。典型的情况是,这些被肢解的地区生出快速增长的恶性肿瘤。为了以这样的规划方式来给人们提供住宅,价格标签被贴在不同的人群身上,每一个按照价格被分离出来的人群都生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。
任何社区都不能有围墙,因为社区就是城市的一部分,不能人为地把社区活生生地从这个有机体中割裂开来。而社区中大量的围墙阻断了城市交通,让这个城市不方便,没有效率,很多人可能没有意识到,是社区的围墙使城市交通量剧烈增加。
从1998年到2004年,住宅均价累计增长了43%,而居民可支配收入累计增长了72%,存款余额累计增长了158%,居民平均财富的增长远远高于住宅均价增长。由此可见,中低收入家庭买不起房,原因并不是房价收入比太高,也不能简单地说是因为商品房太贵。那么问题到底出在哪里?问题的症结就在于我们看到的房价收入比是个“平均数”,而掩盖了居民收入差异较大引发的买房能力差异。
穷人是不应该去关心高价房的,最多是把它作为人生奋斗目标来激励自己。当然房地产市场是一个整体,房价上涨了,穷人能买得起的房子也涨价了,这是对的。但每个人都该明白,最穷的人如果不能依靠自己的力量买房,还有政府提供的保障性住房,因为政府有责任让每个人都能享受居住权、有住所,尽管这住所不见得所有权归自己。

观点四:穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择而形成的结果

因为“只为富人造房”的言论,2006年网友列出了十大想打的人,任志强位列第三,仅排在参拜靖国神社、时任日本首相的小泉纯一郎和搞台独的陈水扁之后。2010年5月,任志强在大连一次演讲时,被现场听众扔鞋“袭击”。
——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上的发言
如今看来,政府也确实再次选择了以房地产行业来拉动经济增长,政府的政策是鼓励购房、放松银根、降低首付成数、降低购房的利率,这些在客观上都有助于低收入人群购房。
如果这次经济大幅度下滑,等再拉动经济的时候,首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子,可能导致的就是美国的次级贷。如果想拉动中国消费,又不愿意让富人花钱买房子或者扩大消费,可能也拉动不起来。
为什么房子卖给了富人?这其实是一个伪问题。不是因为房价太高,只有富人能买得起,所以房子都卖给了富人;恰好相反,正是因为大部分房子被富人买走了,所以房价才高。
任志强的诸多观点之中,被大众批评得最多的是他关于穷人与富人的观点,这深深地刺激、乃至伤害了国民的感情。也因此,任志强被贴上了一个标签——开发商的利益代言人。
在这场论战中潘石屹显然是在扣帽子,用道德观点来谈问题,上升到大是大非的“主义”,而任志强讨论的是现实问题。这个“问题与主义”之争,往往都能在有关任志强的诸多争论之中得到体现,任志强是用数据、用事实说话,而反对者总是给他扣上大帽子,这些大帽子彻底反映出民众对开发商的不满。
为什么作为商人的任志强说给富人造房,就成为第三该打的人呢?
我所说的穷人是中国目前收入水平最低的30%的城市家庭(按国家统计局的分类),而小潘(潘石屹)说的穷人大概是比他的财富数量略低的人群。
我们的消费常常处在一个胶着的状态,很重要的是,政策是鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费,这可能就会出现问题。我们可以看看发达国家,他们更多的是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费,获得更多的税收向穷人转移,而我们恰恰缺少这样一个环节,会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费。让更多的穷人去购买那支付不起的房价,银行给以更优惠的贷款,只能增加信贷风险。
倒是王石说出了实情,中国富人购买了房子,这才推动了房价上涨。所以,从根本上说,任志强和王石的观点并不冲突,任志强不过是正话反说而已。
世界流动性对区域经济的影响是很可怕的,1997年的东南亚金融危机就是例子,至今东南亚经济才刚刚恢复元气,所以警惕世界流动性要如同防范吃人的老虎机一样!产生世界流动性的原因有两个:一方面,各国央行滥发纸币和美日的低利率;更重要的另一方面是商业、金融机构的信用扩张,所以金融创新是个老虎机,我们幸免于稳健的金融政策,才躲过一劫。
——2009年9月22日刘光宇博客文章《房价究竟降多少才合适?》
但事实正如任志强所说,当前中国穷人区、富人区越来越明显,很多规划区域都是明确希望建高尚住宅区,何谓高尚住宅区?这不就是赤裸裸的富人区么?很多城市划出地方,建保障性住房基地,这不是事实上的穷人区么?为什么现在各城市都将保障性住房区域单独划出来,而不是毗邻高档住宅区?这是地方政府担心,会影响周边地价,影响了城市的土地收益。
——2009年6月任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会”上的发言
从2008年的数据来看,世界流动性已经逐渐涌向和影响中国,所以我们不用担心中国股市,股市创出新高。我们最应该担心的是楼市和制造业的衰退!价格普遍抬高的现象已经发生了,并且在我们身边蔓延:物价飞涨,包括房价在一年内涨幅100%以上。如果不能有效遏制国际流动性,那么中国一线城市的楼市会再翻一倍,那时候我们的每个家庭将为国际游资的投机买单。
当前中国老百姓的住房问题解决不了与政府的保障性住房政策有关,新加坡有80%、香港有50%的居民住在政府提供的保障性住房之中,中国内地呢?
——2005年1月任志强在“2005宏观经济引导力——海尔·财富中国第二届资本论坛”上的发言
所以,任志强并没有对自己的观点进行修正,让任志强改变观点并不是一件简单的事情。

观点一:开发商为富人造房子

其实这次任志强说的也是大实话。社会是分层的,不同阶层的人消费不一样的产品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能拥有劳斯莱斯的道理一样,不是所有的人都能住得起豪宅。
——2006年2月27日潘石屹博客文章《“穷人区富人区”的讨论很有意义》
——余丰慧《看房地产大鳄的先满足富人论》(人民网)
——余丰慧《再问任志强:中低收入人群难道就不能买房吗?》(人民网)
散布“富人优先”的论调十分有害,容易激化贫富两个阶层的矛盾,甚至影响来之不易的社会稳定局面。
从人民币升值的角度来看,只要人民币还在升值,房价就不会有很大幅度的回调。希望大家理性地看待这个问题,毕竟楼市的稳定对大家都有好处。
我经常说,在一棵苹果树上可能有一个烂苹果,在某一个城市,可能有某一个公司的情况是恶化的。从整个行业来说,要拉动中国的经济,不管是要克服GDP(国内生产总值)的问题还是CPI(消费者物价指数)的问题,最后不能不靠房地产行业。
这话听起来放之四海而皆准,但事实上却漏洞百出。听起来很有道理,可是高房价让部分稍富的人降低了购买标准,富人降低了消费层次,因而挤压了稍穷的人的消费能力,最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了,于是结果就成了穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高,所以高房价不但是富人的问题,也是穷人关注的问题。房价上涨,匹夫有责。
——2006年2月25日任志强博客文章《小潘的无知》
解决低收入家庭的住房问题是政府的责任,而不是市场的责任,绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。如果你们都把“穷人”推向市场以解决住房问题,而不强调建立低收入家庭住房社会保障体系,那会是一种什么结果?到底你们是在为“穷人”考虑还是在害“穷人”。我不主张用政府的转移支付解决“穷人”的住房问题,坚持把“穷人”推向商品房市场等于是把“穷人”推向总也买不起房的尴尬境地。
按照财富的多少来评判人的素质高低是不对的,社会不和谐的最大根源就是贫富悬殊。当然,这种贫富的悬殊并不是房地产开发商盖房子造成的,也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的。但是,如果房地产开发商在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开,就会增加这种不和谐。
“让穷人买房会导致次级贷”这个观点可以说是任志强的“穷人不该买房”观点的一贯延续。不过,本观点提出之后,并无太多的反对声,因为当时金融危机刚刚开始,社会各界如临大敌,并不知道未来经济形势会怎么样。
投资也好投机也罢,购房者一定会寻求投资购买溢价,因此二手房的价格不会回落,二手房价格在涨,一手房预售价没有理由会降。所以我建议客户在今年应该购房,尤其是下半年,应该果断入市,不排除2009年疯涨的可能,以免踏空楼市。本轮的调整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年结束。
如果我的定位是一个商人,我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人,我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这笔钱去赚钱,而不是去救济穷人。
——2008年5月5日禹方强博客文章《驳斥“中国楼市按揭出次级贷危机论”》
这是被称为升级版的富人买房论,也有观点称,这是任志强原有观点的修正版。不过,似乎任志强并没有改变观点。因为任志强这里所说的穷人,是假穷人,非真穷人。是因为太富有了,不需要努力去挣钱,所以成了统计上的穷人。
任志强的观点是,穷人不应该买房子,穷人的房子问题应该是由政府来解决。而反对者的观点是,穷人有买房的权利,而且开发商也应该承担穷人买房的责任。
穷人和富人在未来不可能是两个势不两立的阶级,他们完全可以共同相处,并且给对方创造和提供机会与环境。
从目前中国建设银行发布的2007年按揭贷款数据来看,购房贷款的坏账率不足千分之三,位列所有贷款中的最优资产,所以能够看出目前的购房贷款仍然集中在社会财富集团手里。这个阶层是社会精英阶层,和美国的次级贷款的业主完全属于不同的两个阶层,同时表明了中国的城市化才刚刚开始,我们不用担心中国的楼市按揭贷款的优良性。
我不知道为什么你们总是为穷人担心,在统计学中的一部分低收入人群,事实上都是巨富,比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他们中很多都不工作或工作很次,属于统计学中的低收入人群,但却是高消费者,售楼处里经常可以见到这群人,而且低收入人群是在不停地变化的,今年是低收入,明年可能就不是了。
穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择形成的结果,并不是靠开发商的有意识的建筑而人为形成的,而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。
任志强的讲话,代表了一个阶层人们的心态和立场。在目前我国房地产开发管理混乱、垄断以及信息不对称、不透明,一些人利用手中的权力或者通过金钱等其他途径买通有权力的人,进而取得和占有稀缺资源的情况下,大谈自己是一个纯商人,大谈富人优先,大谈给投资人赚钱,把自己的社会责任丢到一边,甚至宣扬商人不应该考虑穷人,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,笔者认为是十分有害和错误的。
任志强的担忧越来越成为现实,而他所呼吁的政府逐步将穷人区改建成为富人区何时能实现,却是遥遥无期。
当劳斯莱斯说只给富人造车,当路易·威登说只给富人生产包,当百达翡丽说只给富人生产手表时,没有人责备它们,尽管中国乃至世界,绝大多数人买不起劳斯莱斯车,买不起路易·威登包,买不起百达翡丽表,也没有任何机构,包括媒体、官方说要让这些企业承担社会责任。
合理的住房市场应该是,政府解决中低收入家庭的住房问题,开发商解决富人的住房问题,但如今矛头总是指向开发商,让开发商降低价格,造老百姓能买得起的房子,这是大谬特谬!开发商的社会责任是什么,和其他行业一样,是生产品质好的产品、不偷税漏税、积极参与社会公益事业等。在这一点上,房地产行业做得并不比其他行业差。

观点五:让穷人买房会导致次级贷

——2006年2月23日潘石屹博客文章《我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区》
最近看了不少专家和学者的文章,这些文章都把中国的楼市按揭贷款等同于美国次级贷款危机。他们主要有这样的论调:1.中国楼市高房价带给银行业很大的风险,银行可能会出现次级贷级别的坏账;2.对房地产的调控不要仅局限在资金面,而要进行更为严厉的调控措施,甚至不排除推出征收物业税政策,并在适当时机取消商品房的预售制度。
从以上分析可以看出中国银行界的按揭和次级贷没有什么相同之处,一个健康的、良好的楼市信用体系在支撑着中国楼市,中国楼市不会出现极端的情况。也奉劝那些大炮专家和学者不要危言耸听、哗众取宠,在搞清楚最基本的次级贷的定义后再来发表议论。
当然,除了富人之外,加入房地产投资的还有很多中产阶级和普通市民,他们大多属于跟进性质,节奏比投资主力要慢半拍,因而市场一旦出现波动,他们将是最大的受害者。
作为企业经营者,任志强说的完全是大实话。
过去中国都是“穷人区”,现在出现“富人区”是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进“富人区”,以后才能都变成“富人区”。
——2008年5月16日任志强在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上的发言
——2005年10月11日任志强博客文章《谁在为“穷人”说话——不要让所有的百姓买房》
人民网专栏作者余丰慧是任志强的一个“老对手”,他们之间有过几次交锋。在任志强诸多对手中,这个对手颇为犀利而且他的文章耐读。
在中国,金融产品比较单一,金融创新的步伐还远远跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业又受到诸多准入限制,制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下,许多资金进入不动产和原材料市场,其实也是无奈之举。
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