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第六章 “房地产有泡沫”是胡说八道

王其明政治经济

很多人第一次吃鱼翅时,的确常常分辨不出其与粉丝的区别,这与当前的房地产消费和投资有着相似之处:一些买房的人在买的时候并没指望房子日后会升值,本来就是要住的,但后来发现自己的房子升值了。在这个看似不经意的过程中,实际上反映的是房地产这个特殊“商品”背后的复杂属性。

观点二:“泡沫说”纯粹胡说八道

这如果能看做赌局的话,那一定是一场极为精彩的赌局,一场极为值得期待的赌局。任志强去美国考察,写了这篇颇为有名的博文,认为中国房价没有泡沫,而易宪容则从美国身上看到了,中国房地产泡沫一定会破灭。
茅老讲的是一个典型的空置率的问题,当房屋空置率多了,房价自然会下跌。茅于轼是坚定的市场主义者,他是为数不多的公开挺任志强的著名经济学家之一,认为任志强是真心为穷人说话,讲的是真话,对他非常赞赏。
这是2004年关于泡沫论最重要的一次交锋。10月,谢国忠写出了关于泡沫论乃至中国经济的最有名的这篇稿子,其中明确预测,上海房地产泡沫即将破裂,甚至时间都明确说了“离‘最后算账’的日子越来越近了,仅仅是几个月,而不是一年”。一石激起千层浪,社会各界极为关注。
中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏、经济落后、财政收入不足以提供更多的保障也无力承担http://www•99lib•net更快的发展速度,甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制,这是中国的特殊国情所决定的。但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。
就美国的情况看,全国(美国不分城乡差别,因此倍数较高)的平均水平和核心发达城市的房价倍数差为15~20倍,与中等城市的差为8~10倍,与一般城市的差为3~6倍,与小城镇的差为0~3倍。因教育、医疗、服务、交通、公共设施(剧院、博物馆)等差别,产生了较大的房价倍数差别,城内、城外也有较大差别。如纽约市本身就会有几倍的房价差,纽约州房价的差别就会高达3~8倍。地理位置影响的房价和环境所影响的房价不是按公里数距离来衡量的,几千米之外就是另外一个天地了。
——谢国忠《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》(2004年10月18日《证券日报》)
当迪拜已经解决了住房的基本需求之后,仍在大量地“招商引资”加大建设力度,努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国在住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。
酒店只反映了当地经济发展的一角,更疯狂的则是除酒店之外更大规模的开发建设,让中国或世界都震惊的城市再造,让人们重新认识和理解什么是房地产的“泡沫”。
我国的房地产市场,还好中央政府比其他国家的中央政府明智一点,早就看到房地产市场大的问题,比整个世界经济衰退调整要早一拨。从世界经济方面来讲,2008年才开始调整,而我们在2007年就开始调整了,如果我们的房地产市场也跟世界同步,到2008年才调整我们的问题就大了。
日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变(重点在东京和大阪)。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长,尤其是大量中低价位的房价变化不大,二三线城市的住房价格变化不大。
当前中日房地产行业间最大的相同点是,因土地的稀缺性,市场普遍陷入一种误区,认为“地价只会升不会跌”。这与20世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。但中日房地产行业的不同点则在于,政府对待这种观点的态度不同,而政府的态度不同也导致了两国不同的政策、不同的政策力度。我国政府从2004年起就开始高度重视房地产市场的这种发展趋势,而日本政府当时轻视了这种趋势,以致误判。日本房地产的泡沫现象已成为历史,既然是历史就可以被借鉴,并希望可以对人们有启示的作用。
整个中国的住房空置率是下降的,北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”,而是表示需求的客观存在。不能因为房价普遍上涨就认为存在泡沫,房价最直接地反映了客观需求量。从我们的数据分析来看,房地产业是没有泡沫的。供需总量上,我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足,每年的新增人口和住房的增长量并不协调。
因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况,只能用大平均的方式去评估是否产生了泡沫,特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由,也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家,但中国的生活费用低于发达国家,如美国,这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。
——薛军《中国社科院驳任志强“别拿日本泡沫当镜子”言论》(2007年1月新民网)
看房地产有没有泡沫,就是一个指标,看它有多少空房。房子都有人住,怎么涨价都可以,但空房多了,不涨价都危险。现在很多有钱人买房,买了又不住,一空置就是好几年,但是它不用出租不用住,隔几年后卖掉仍然会赚钱,这就是泡沫。当这种房子多了,有一天大家都想卖,房价肯定会大跌,泡沫就会破灭,这对中国经济的影响很可怕。
上海是这次经济泡沫的地震中心,这种情景犹如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候,泡沫就会破裂。
中国房价并不算太高。刚刚有位先生说,房价已经从一万涨到了两万,我们没听说过,我们只知道2006、2007年的时候,全国平均房价只有每平方米3655元。从来没有听说过全国的平均房价有上万的时候,我们不知道他是怎么统计出来的。但是我知道公布的全国平均房价只有每平方米3655元,这还是指商品房,如果我们把经济适用住房、二手房和其他交易加进去的话,可能连每平方米3000元都不到,所以我们没觉得中国的泡沫已经严重到了像美国那么一种情况。
当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时,中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度,仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈,并试图将保障性责任推给市场。
日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主,其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国,其城市化比重早已超过70%,房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主,全国用于出租的住宅总量约为存量的2%,住宅建筑占总建筑量的70%,目前中国的城市化率仅为42%,房价的增长与城市户数增加以及城市人口增长所引发的供求矛盾相关紧密。
2008年世界金融危机,时值中国房地产行业的又一个巅峰,巅峰之后,市场正在调整之中,就是这时候危机传染到中国,使得中国经济受到了重创。中国开始大救市,出台了一系列刺激经济政策,从宏观经济到产业经济、到区域经济无不大肆出台政策,以确保经济增长,其中房地产是堪称最为重要的行业。国家迅速放松个人购房的门槛,之前的严厉政策几乎全部取消,开发商贷款迅速放松。因此,有人说,正是世界金融危机拯救了中国房地产,然也。
用美国一个发达的城市经济国家金融危机之后的情况与中国的情况作简单对比,可以看出的是真实的世界。中国现有的投资量绝不可能与美国开放的投资环境相比,同样也绝不可能出现远远大于纽约空置率的一种情况。北京尤其与纽约市不同,在于中国的行政审批和资源配置及会议权利的集中,让北京成了一个不得不来的特殊城市,而纽约却是个市场,商业、金融交易的中心,纽约不会有专为某一事项而空置的房屋,但北京有并且大量存在。如“两会”期间大量的住房都突然出现了人来人往的现象,为“两会”人员服务的工作人员会集中于北京,他们没有居住于会议现场,但会散落于各个小区之中与居民同处。如各地的驻京办事处已成为北京的特色,而无能力公开设立办事机构的地方政府、厂矿机构许多都用购买居民住房的方式存在。这些住房有空有闲,但会为特定目标而挤满了人。如为招商活动、为上访活动等,表面看这些空闲是存在的,但并非为空闲而投资的行为。这些中国特色则是纽约与任何国家与城市都不存在的,也同样不存在许多媒体或个人所推测的那种高达30%~50%的空置现象。
“房地产圈”中素来出语惊人的任志强先生,面对房地产价格过高的指责,上周在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上抛出“房地产不是粉丝是鱼翅,再贵也不算贵”的言论,又让人们“惊”了一把。尽管我“一如既往地”反对任先生的观点,但却很赞赏他这次的比喻方式,因为通过所谓的“粉丝与鱼翅”的讨论,有利于澄清当前很多有关中国房地产问题的混乱认识。
不过,在泡沫论上,茅老对任志强的观点极为反对。他讲了一个常识性的问题,住房的空置率极高怎么能说没有泡沫呢?
任何国家之间总是有差异的,制度、市场、人口等绝对不可能一样,历史和现状也是有差异的,但不能因此而否定两国之间的现实比较和历史比较的意义。任志强列举了五点中日国家之间的差异,由此得出结论,中国不可能出现日本式的泡沫。这个观点看似是对的,中国和日本差异大,中国不可能出现日本式泡沫,但不能由此得出,中国不会出现房地产泡沫,因为中国可以出现中国式泡沫。
中日房地产最核心的差别在于几个方面:日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中,是买方价格形成的增长,家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长。
那些喜欢并且得益于高房价的人,只看到了房地产可以被变成鱼翅的一面,却忽视更多的人需要粉丝的实情;只看到了鱼翅可以卖高价的表面现象,却忽视了鱼翅是剥夺别人享用粉丝的权利而后获得的本质。企图把房地产变成远离大众的鱼翅,就可以肆意提高房价,或者愚弄百姓逆来顺受,是竭力掩盖事实真相之举,绝非科学发现的灵光闪现。
如果说美国的房价已经是泡沫破灭之后的情况,而中国的房价正在泡沫之中的话,那么这个比例关系反而恰恰说明了中国的房价中没有泡沫。而核心城市核心城区的房价与全国的平均房价保持7~10倍的差距是有其合理性的,也说明鱼翅的价格确实很贵,但粉丝的价格并没有上涨到鱼翅的价格。
如果仅从消费效用的角度看,房地产就是商品,但从升值预期的角度看,它又是资产,买房子的目的也可以是为了未来的某一天在高价位把它卖出去,以获得资产溢价的满足。这么一来,事情就复杂了:房价,到底是由商品的供求决定呢,还是由资产的预期决定?从历史经验来看,我认为中国的房地产价格是由预期决定的,而不是供求关系,依据是:国家每次提高房贷利率试图控制住房需求时,需求是下去了,但房价非但不降,反而都在涨,这就说明,供求关系在决定房价的过程中没有起作用,或者作用不大。搞清楚这个道理,至少可以澄清一个问题:当前的房价过高到底是什么因素造成的?
如今看来,当时的市场是没有泡沫,因为与今天的房价相比当初已经绝对不可同日而语了。
迪拜被称为是全世界最有钱的地区之一(人均收入3.2万多美元,还未计算各种免费的福利),但却没有将钱消费在酒店外墙、柱面或房间的装修上。
——2007年1月22日任志强博客文章《别拿日本泡沫当镜子》
我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常:
一段时间以来,房地产价格上涨引起了社会的广泛关注。有人提出,2003年以来,房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的,市场的真实需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积,住房的空置率下降。因此得出结论,目前的房地产市场是正常的,没有泡沫。我认为这种观点是错误的。
三,迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地,投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的,自然也就不用怕“泡沫”的出现了。
中国的情况类比大约是,核心城市或发达城市与全国的平均房价差在4~6倍左右,中等城市和部分省会城市为2~4倍,一般省会城市为1~2倍,省会以下的非发达城市为负倍数的情况占多数。许多城市的房价平均值在全国的平均房价之下,中国660个城市中,核心城市与发达城市只有几个,80%以上的城市房价在全国平均值上下浮动,地市级以下城市的房价多在全国平均值之内,经济发达地区则在2~3倍左右浮动。
2005年初,一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感,我曾列举了日本当年产生泡沫时的情况与中国现状的比较,并认为其中差别巨大,因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式泡沫的结论。
房地产泡沫如果吹得很大,那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的,谁也改变不了,过大的房地产泡沫一定得调整。
中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中,因为这些投机者相信,中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为,这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展,离“最后算账”的日子越来越近了,仅仅是几个月,而不是一年。
从美国的首次购房年龄统计看,大约为29~31岁,但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例,可以说是个很高的比例了。20~40岁的合计比例高达67%,40岁以上的人群大多享受了福利分房,不管收入的高低都有了特殊的住房财富,也具备转换改善住房的条件。如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题,大多是用租赁住房来解决的,在中国这也将会是一个方向。
也是在这个泡沫论上,任志强遭遇了滑铁卢,他于2007年写就的一篇文章《迪拜泡沫不会破》,在2009年被翻出来,成为他判断错误的典型文章,也因此成为众多反对者批判的靶子。
我国平均房价大概只有每平方米4600元,如果扣除商业部分和写字楼的部分,平均房价每平方米4000元出点头,这样的房价就叫泡沫吗?我觉得说存在泡沫的人得拿出数字来说服我,如果拿不出数字来说服我,我实在不愿意承认有泡沫,或者本来就没有。都说北京的房价和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了,这不一样啊,前面我已经说了,比如发达国家社会有个房价收入比,可人家都是市场经济,中国不是,中国是三分法,我们有50年的福利分配的历史,只有20%不到的市场化部分。现在不同概念,怎么能用房价收入比来算账呢,且算的账我也认为不对,国际上的房价用的是什么房价呢?是所有可以交易的房屋价格。在中国所有可以交易的房屋,包括农村宅基地,包括各单位用经济适用住房搞的房子,还包括二手房,而用于计算的房价是一手房的房价。老用国外的东西来说,老用错误的东西引用到中国来,所以就有泡沫了。
如今回头看,《中国房地产市场研究报告》的内容似乎还确实没错。而谢国忠的预测也没有兑现,因此搞得谢国忠灰头土脸。

观点五:中国房价涨得还不多,泡沫也不严重

观点四:迪拜的泡沫不会破

——2010年7月12日易宪容在接受由宣讲家网、搜狐网、世界社会主义研究中心共同打造的《第一时评》的专访时的发言
现在,尚无法判断谁对谁错。在这之前,任志强去迪拜,写迪拜无泡沫,事实证明任志强判断失败,而易宪容也有预测失败的经历。
目前房地产业快速发展,购销两旺。近年以来,房地产消费额和投资额每年增长20%,而且相当平稳。实际上,投资的决策相当大的程度是依据同期商品房的销售额而增长的。1998—2004年,全国商品房的吸纳率持续、稳定提高,需求拉动特征明显,这种机制保证着住宅业稳定、平稳地健康发展;而从支付能力方面来看,支付能力同样在显著增长,人均的平均可支配收入上涨速度略快于房价上涨,这显示支付能力在增长,房价收入比在下降。
与此同时,当前房地产市场住宅投资和市场需求都在快速增长,供求缺口在继续放大;负利率导致市场需求加速扩张,只是一个伴生的现象,大量实际需求保证了市场的稳定。报告中指出,目前房地产投资所呈现的高速增长是房地产业替代传统自建造成的,由于这种替代过程尚未完成,房地产高速增长的情况还会持续。
二,迪拜早已充分认识到石油资源的有限性,要保证迪拜经济的长远发展,必须用非石油的其他产业方式保证可持续的发展过程。

观点八:对比中美房价,中国房价中没有泡沫

1.上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计,2003年年底上海投资购房占16.6%,这个比例是相当高的,已经超出了国际警戒线60%。
——2009年3月易宪容在参加深圳卫视的节目时的发言
美联储将利率保持在异乎寻常低的水平,并持续了很长时间,这引发了一次巨大的短期美元流动,特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从2002年初以来,亚洲的中央银行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番,达到了2.2万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买,创造了美国的房地产泡沫。而中国的基础货币投放迅速增加,也创造了巨大的房地产泡沫。
如果基本经济背景与前提有重大差别,日本是不能当镜子的。
任志强观点明确,论据清晰,环环相扣,无懈可击,并且语言优美,行云流水,鬼斧神工,体现出作者出神入化、深不可测的作文功底。可“迪拜的泡沫不会破”的预言刚满两年,就轰然倒塌了。这个效果可能是他撰写此文时没有想到的。
这次任志强谈到一个关于泡沫认定标准的问题:只有粉丝卖到鱼翅的价格才算是泡沫。任志强的这个观点颇为“雷人”,所以这成为他标志性的观点之一。
——任志强《迪拜的泡沫不会破》(2007年11月11日《北京晚报》)

观点六:粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫

关于泡沫论的争论是任志强在战斗中的重要内容,相比其他,此番争论更显出其专业水平,因为在这个问题上和任志强争论的都是重量级选手。谢国忠、尹中立、易宪容等,都是业内著名专家,有着丰富的经济学、金融学方面的知识。
而任志强却以偏概全,拿根本不能交易的农村房子来说事。即使我们按全国价格来说,没有泡沫,那么城市呢?一线大城市呢?空置率、租售比是否显示存在泡沫呢?
——2005年4月5日任志强在接受《竞报》专访时如是说
我们对当前房地产市场总的判断是这样的:第一个是住宅投资和市场需求会很快地增长,这是需求结构加速变动的一个正常变现;第二个是供求缺口继续放大,有效需求推动的价格上升,最终要通过增加供给来解决。宏观景气方面,持续负利率和某些城市政府债务缺乏节制是市场需求加速扩张的原因。再一个就是,持续高涨的房地产过热舆论环境引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。最后一个是基准利率还会提高房地产销售价格指数增幅会有所回落,有助于房地产业健康发展。
房地产价格特别是高房价全面下调,这是必然趋势,谁也改变不了这个趋势。通过言论来救市,来保证它的价格不跌下去,不可能。美国厉害吗?美国房地产市场泡沫形成花了20年。美国无论法律制度、金融制度,还有整个购房金融理念都有很好的方面,但是最后,泡沫还是破灭了,2008年破灭了。中国房地产市场刚发展,泡沫就吹得这么大,它怎么可能不破灭?不可能。
——《茅于轼驳任志强房地产无泡沫论买房难防通胀》(2009年8月1日千龙网)
或许有人会说,就算房价确实是投机者推升的,就算高房价与老百姓的需求无关,又能怎样?这不也是市场现象吗?不也是交易的结果吗?要老百姓接受又有何不妥?“房地产是鱼翅”的论调,其实就是从这个音符开始的。不过,这里有个严肃的问题,不知持此论者思考过没有,那就是老百姓不需要鱼翅,他们只需要粉丝,可是在投机者的“魔术”下,粉丝变成了鱼翅,这让老百姓如何消受得起呢?
日本的股票市场与土地市场的融资互补,既可以发股票购买土地也可以利用土地增发股票,两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离,能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%,而地产上市公司的市场占有率不到15%,但股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
迪拜是一个奇迹,可是在2008年金融危机时,轰然倒下。这也证明,没有经济基础的城市房价再高也终究有一天要跌下来。而看起来那么美好的迪拜都轰然倒下了,中国是不是更要注意房地产泡沫?

观点一:房地产市场是健康的

一是分析市场中投资性购房的比例。因为,在一个时点上,住房的投资性需求会成为未来某个时点住房的供给。因此,一个城市的房地产市场中,投资性需求的比例不能超过一定的界限,否则会危及房地产市场的健康和稳定。
我不懂什么叫泡沫,所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买,怎么就会有泡沫呢?你要是买一个泡沫你愿意出这么多钱吗?我们起码知道一件事情,去年按揭贷款在总的住房销售额中的比重是下降的,销售额上涨,比重还下降。这就说明大家有太多的钱,而且是花自己的钱去买,和银行贷款没有太多关系,那就叫泡沫了?我没有觉得有泡沫。
2.房价收入比超过14。目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元,即使按每住户80平方米计算,房价收入比已经超过14。而从目前上海人的实际收入看,房价收入比应大大小于10∶1。
——2010年3月15日任志强在“第10届中国房地产发展年会”上的发言
第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看,平均房价与平均家庭收入的比值在5左右比较合理,超过该比例,有效需求会下降,房地产市场就难以持续繁荣。
——2010年4月26日任志强博客文章《中美情况的对比》
我们直接拿今天的状况和欧美国家的现状进行比较,实际上是很缺乏可比性的。详细的参照阶段的判定我们不详细解说了,我们的现状大致相当于美国的20世纪30年代到60年代,欧洲国家的20世纪50年代到80年代。也就是说从现在到2020年的这段时间里,我们国家的增长经历将会是发达国家经历过的过程。
不过,尽管预测失败,任志强依然坚持自己的观点——中国房地产无泡沫,并一直在为此战斗。
中国政府拒绝提高利率是因为担心房地产泡沫破裂。而这将会引起新一轮的投机浪潮,这将使得经济泡沫不可避免地破裂,而且损失将更加惨重。在这期间,投机将继续支撑全球的需求,特别是在原材料行业。
所以前几年有几个美国朋友和印度朋友就问我,你们中国政府怎么这么聪明,在别人调整之前就做了,这说明一个什么问题呢?说明了整个世界经济衰退,调整是必然的,只不过中国比别人调整早一些,我们也得调整。这种情况下要看到一个问题,房地产市场调整,是2007年调还是2008年调,总之要调。既然要调整个房地产市场要调什么?现在很多人说只要把交易量搞上去了,房地产市场就没问题了。
尹中立应该是继谢国忠之后,再次提出中国房地产市场有泡沫的著名学者。这篇文章也是尹中立关于房地产泡沫的一篇著名文章。这篇文章一出,上海成为全国关注的焦点,因为它是房地产泡沫的典型城市。
这是任志强众多观点预测中,最为严重的预言失败、判断错误的观点,也因如此,被老对手时寒冰抓住了小辫子。
不过,这时候的任志强似乎并没有形成完整的关于泡沫论的看法,尽管泡沫论满天飞,向来擅长理论加数据的任志强,却并没有立刻写出长文来批驳泡沫论,仅仅是当记者采访时抛出了自己的观点。
是什么可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境,让“泡沫”也许永远不会破裂呢?我理解大约有以下几个理由:
——2009年6月14日任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上的发言
日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷,以增加流动性为主。泡沫之后形成的是政府与银行的坏账,企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策、企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策,企业与个人以自有资金支付为前提和基础,无资本市场的支持。

观点七:房地产业根本就不存在泡沫

几年前,中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论,从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问,并认为应重新审视中国的相关政策。
——尹中立《正视房地产市场特殊性》(2004年11月23日《上海证券报》)
这说的是美国纽约,北京跟纽约的住房比,北京住房公寓的钱可以到纽约买别墅,在北京买别墅的钱在纽约可以买庄园,你知道这是什么概念吗?纽约人均收入是北京人的30倍,而北京的房价比纽约高,大家就知道中国房地产泡沫得有多大。房地产泡沫可以吹大,但吹大一定会破灭,房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机,这是谁也改变不了的东西。

观点三:中国房地产不可能出现日本式的泡沫

迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时,中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。
——2008年10月任志强在参加凤凰卫视节目《一虎一席谈》时的发言
——2009年12月1日时寒冰的博客文章
——2004年12月在上海召开的住交会上,由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》
“泡沫说”纯粹是胡说八道,国内外对空置率的统计口径不同,不能做简单对比。
现在回头看,任志强这次凭的是运气,他当时讲话时可能并不知道国家会出台救市政策,所以他放言中国房价不高,房地产泡沫不严重。而易宪容则说,只有市场价格深度调整,才能有市场活跃。
房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫,有以下两种方法:
中国部分地区的房价确实很高,如温州地区某些县城的房价甚至高于发达的核心城市,如高于北京、上海。长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市,更远远高于长沙、西安等省会城市。这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系,重要的还是提高民众的收入,房价上涨的速度如果高于民众收入的增长,持续下去就会出现泡沫。但从一个较长的周期看,中国的收入增长是大于房价的增长平均值的,这样就不会出现无法解释的现象。
但是交易量用什么东西来控制,市场经济范围内是价格,如果价格比较低,成交量自然而然就多了,价格比较高成交量自然而然会减少。所以,现在房地产市场的问题关键在于价格调整幅度。
——2009年6月19日田立博客文章《房地产·粉丝·鱼翅》
如果说中国的房价贵,为什么这么贵的房屋有人买,便宜的房屋没有人购买,一定是宏观经济和宏观预期决定了大家的购买。资产价格被高估就是泡沫,实际上并不是这样的情况,资产价格被低估的时候,反而是没有人购买,资产价格被高估的时候反而有人购买,大家认为资产价格并不高。
粉丝和鱼翅的价格相差百倍,而换句话说,任志强的意思是只有房价也涨到这个份上才是泡沫。显然,以此作为房地产泡沫的标准,是存在很大问题的。
这时候由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式出台,这是当年住交会的一场重头戏,因为该报告承载着反击泡沫论的重要任务。任志强自己说,这本书凡参与泡沫争论的经济学家以及国家相关部委办局基本上都送到了。而且任志强还说,“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点”。
那么,中国会出现什么样子的房地产泡沫,以什么样的方式破裂,这依然应该是各界重点要关注的。日本泡沫成为一个经典案例应该拿出来认真研究分析,这也是历史的价值所在。正如军队一样,任何一场战争都不一样,那么便能否定军事案例分析的价值吗?
房地产是个特殊的市场,我们不能用一般的市场均衡理论去解释和分析该市场的问题和现象。面对现阶段泡沫,政府应该采取更有效的手段去加以调控。
在中国几千年的历史中,没有一个皇帝说我们的经济出现过泡沫,在中国的历史文化中是没有泡沫的,泡沫是世界经济融入中国以后,外面传过来的词语,至今为止没有人可以解释什么是泡沫。周其仁教授说,只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫,鱼翅贵也不是泡沫,粉丝是粉丝的价格,也不是泡沫。
一,迪拜的住房制度已实现了双轨制。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了,而是国民提高生活质量与投资的行为了。
任志强之所以有这样的观点,可能是基于他对日本情况的不了解,或者他并没有看过黄皮书的全部内容。
开发商说,地价过高造成住房供给不足,造就了高房价;一些学者和评论家说,老百姓的住房需求造就了高房价。要我说,这样的言论根本就是混淆是非,因为这两种观点都掩盖了“投机推升房价”的本质,本末倒置地把房价上涨的责任推给了老百姓,往轻了说是在为某些人开脱,往重了说是别有用心。所以,有人说,要降低土地价格以缓解楼价涨势,我反对;有人说,要放松对开发商的管制,让更多的人进入开发商行列以增加房地产供应,我还反对,因为这样的建议根本就动摇不了高房价的根基。
所以这个赌局最终的结局如何,只能让未来来告诉历史。
——2006年2月19日任志强在2006上海国际地产大会新闻发布会、《头脑风暴》节目上的发言
从目前中国建设银行发布的2007年按揭贷款数据来看,购房贷款的坏账率不足千分之三,位列所有贷款中的最优资产,所以能够看出目前的购房贷款仍然集中在社会财富集团手里。这个阶层是社会精英阶层,和美国的次级贷款的业主完全属于不同的两个阶层,同时表明了中国的城市化才刚刚开始,我们不用担心中国的楼市按揭贷款的优良性。
——2005年1月任志强在“2005宏观经济引导力——海尔·财富中国第二届资本论坛”上的发言
我不知道为什么你们总是为穷人担心,在统计学中的一部分低收入人群,事实上都是巨富,比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他们中很多都不工作或工作很次,属于统计学中的低收入人群,但却是高消费者,售楼处里经常可以见到这群人,而且低收入人群是在不停地变化的,今年是低收入,明年可能就不是了。
你既然是一个国有资产的代表,无论捐助多少钱,掏腰包的,说到底还是国家。你只不过是拿国有资金给自己或者说自己的集团买了一个名声和荣誉。关于企业家的责任问题,笔者还是那句话,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,是十分有害和错误的。就是在完全市场经济的国家,在市场经济体制非常健全、各项法律法规十分完善的体制下的国家,企业管理者和富人也不会忘掉自己的社会责任。任总,况且你是社会主义国家里一家国有企业的老总!
最近看了不少专家和学者的文章,这些文章都把中国的楼市按揭贷款等同于美国次级贷款危机。他们主要有这样的论调:1.中国楼市高房价带给银行业很大的风险,银行可能会出现次级贷级别的坏账;2.对房地产的调控不要仅局限在资金面,而要进行更为严厉的调控措施,甚至不排除推出征收物业税政策,并在适当时机取消商品房的预售制度。
当然,除了富人之外,加入房地产投资的还有很多中产阶级和普通市民,他们大多属于跟进性质,节奏比投资主力要慢半拍,因而市场一旦出现波动,他们将是最大的受害者。
穷人和富人在未来不可能是两个势不两立的阶级,他们完全可以共同相处,并且给对方创造和提供机会与环境。
过去中国都是“穷人区”,现在出现“富人区”是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进“富人区”,以后才能都变成“富人区”。
00从理论上说,这样的规划行为应该对周围地区提供帮助,但实际上并非如此。典型的情况是,这些被肢解的地区生出快速增长的恶性肿瘤。为了以这样的规划方式来给人们提供住宅,价格标签被贴在不同的人群身上,每一个按照价格被分离出来的人群都生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。
你们别再为穷人担心了,他们反而是购房的主力军!
合理的住房市场应该是,政府解决中低收入家庭的住房问题,开发商解决富人的住房问题,但如今矛头总是指向开发商,让开发商降低价格,造老百姓能买得起的房子,这是大谬特谬!开发商的社会责任是什么,和其他行业一样,是生产品质好的产品、不偷税漏税、积极参与社会公益事业等。在这一点上,房地产行业做得并不比其他行业差。
现在我国住房私有化率达到了80%多,其中60%多是房改房,13%是房地产开发商提供的商品房,这种私有化比例已经非常高了,让穷人都去买房一定是错误的策略。
为什么房子卖给了富人?这其实是一个伪问题。不是因为房价太高,只有富人能买得起,所以房子都卖给了富人;恰好相反,正是因为大部分房子被富人买走了,所以房价才高。
如果我的定位是一个商人,我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人,我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这笔钱去赚钱,而不是去救济穷人。

观点五:让穷人买房会导致次级贷

这是一场引起全社会大讨论的问题,关于“穷人区和富人区”的问题,它涉及社会最敏感的一根弦。显然,潘石屹在这场争论之中,获得了民意支持,成为“正方”代表人物,任志强则成为“反方”。
这种“无知”不是相对于你,而是相对于城市建设这个丰富的话题以及我们城市中包罗万象的现象。城市建设的确是一个非常复杂的问题,涉及方方面面,穷人区、富人区这个话题的讨论是很有意义的,对我们城市的发展、对我们的子孙后代都很有意义。
时过境未迁,重温任志强的观点,聆听反对他的声音,我们再评说,似乎别有一番感受。
如果这次经济大幅度下滑,等再拉动经济的时候,首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子,可能导致的就是美国的次级贷。如果想拉动中国消费,又不愿意让富人花钱买房子或者扩大消费,可能也拉动不起来。
——余丰慧《看房地产大鳄的先满足富人论》(人民网)
这是被称为升级版的富人买房论,也有观点称,这是任志强原有观点的修正版。不过,似乎任志强并没有改变观点。因为任志强这里所说的穷人,是假穷人,非真穷人。是因为太富有了,不需要努力去挣钱,所以成了统计上的穷人。
倒是王石说出了实情,中国富人购买了房子,这才推动了房价上涨。所以,从根本上说,任志强和王石的观点并不冲突,任志强不过是正话反说而已。
当然,中国没有出现穷人大规模购房的现象,到目前为止,也尚未出现次级债征兆。
在这场论战中潘石屹显然是在扣帽子,用道德观点来谈问题,上升到大是大非的“主义”,而任志强讨论的是现实问题。这个“问题与主义”之争,往往都能在有关任志强的诸多争论之中得到体现,任志强是用数据、用事实说话,而反对者总是给他扣上大帽子,这些大帽子彻底反映出民众对开发商的不满。
作为企业经营者,任志强说的完全是大实话。
当劳斯莱斯说只给富人造车,当路易·威登说只给富人生产包,当百达翡丽说只给富人生产手表时,没有人责备它们,尽管中国乃至世界,绝大多数人买不起劳斯莱斯车,买不起路易·威登包,买不起百达翡丽表,也没有任何机构,包括媒体、官方说要让这些企业承担社会责任。
别误解了我的原话中一个更重要的部分是,在目前的发展阶段,一个原本全是穷人区的城市要发展与改造必然会出现穷人区与富人区(指的是发展过程中的一种过渡性现状),只有不断地将穷人区改造为富人区才有可能消灭穷人区,最终全变为富人区而实现小平先生提出的共同富裕。

观点三:中国住房分为穷人区与富人区很正常

散布“富人优先”的论调十分有害,容易激化贫富两个阶层的矛盾,甚至影响来之不易的社会稳定局面。
——2005年10月11日任志强博客文章《谁在为“穷人”说话——不要让所有的百姓买房》
从2008年的数据来看,世界流动性已经逐渐涌向和影响中国,所以我们不用担心中国股市,股市创出新高。我们最应该担心的是楼市和制造业的衰退!价格普遍抬高的现象已经发生了,并且在我们身边蔓延:物价飞涨,包括房价在一年内涨幅100%以上。如果不能有效遏制国际流动性,那么中国一线城市的楼市会再翻一倍,那时候我们的每个家庭将为国际游资的投机买单。
任何社区都不能有围墙,因为社区就是城市的一部分,不能人为地把社区活生生地从这个有机体中割裂开来。而社区中大量的围墙阻断了城市交通,让这个城市不方便,没有效率,很多人可能没有意识到,是社区的围墙使城市交通量剧烈增加。
从人民币升值的角度来看,只要人民币还在升值,房价就不会有很大幅度的回调。希望大家理性地看待这个问题,毕竟楼市的稳定对大家都有好处。
笔者也再一次重申,依照国家的财力,靠提供保障房只能解决很少一部分人的住房问题。那么,大部分人的住房问题如何解决,难道让他们露宿街头吗?而就是解决这很少一部分人的住房问题,操作起来也是十分复杂的。这就像过去价格双轨制的存在,如果在市场经济条件下住房也存在着一个准价格双轨制,必将带来许多严重问题,任总这是在给政府出难题,是把大多数人往绝路上逼,以推脱自己业界和阶层的责任,其目的在于继续实现赚取超额利润的目的,而不顾政府难处和大多数人的死活。
——2006年2月27日潘石屹博客文章《“穷人区富人区”的讨论很有意义》
如今看来,政府也确实再次选择了以房地产行业来拉动经济增长,政府的政策是鼓励购房、放松银根、降低首付成数、降低购房的利率,这些在客观上都有助于低收入人群购房。
世界各国政府都在用社会保障住房制度解决低收入家庭的住房问题,社会主义的中国就更应该加大对低收入家庭的保障。任何国家都无法保证让所有的家庭都靠自身力量解决购买商品房的住房问题,中国更不应将所有人都推向市场,让所有老百姓都必须购买商品房。
穷人是不应该去关心高价房的,最多是把它作为人生奋斗目标来激励自己。当然房地产市场是一个整体,房价上涨了,穷人能买得起的房子也涨价了,这是对的。但每个人都该明白,最穷的人如果不能依靠自己的力量买房,还有政府提供的保障性住房,因为政府有责任让每个人都能享受居住权、有住所,尽管这住所不见得所有权归自己。
现在的情况是,中低收入家庭住房困难,而富人不仅买得起大房子,还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入房地产投资市场的原因之一。

观点六:穷人不应关注高房价

——2008年5月16日任志强在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上的发言
任志强的观点是,穷人不应该买房子,穷人的房子问题应该是由政府来解决。而反对者的观点是,穷人有买房的权利,而且开发商也应该承担穷人买房的责任。
解决低收入家庭的住房问题是政府的责任,而不是市场的责任,绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。如果你们都把“穷人”推向市场以解决住房问题,而不强调建立低收入家庭住房社会保障体系,那会是一种什么结果?到底你们是在为“穷人”考虑还是在害“穷人”。我不主张用政府的转移支付解决“穷人”的住房问题,坚持把“穷人”推向商品房市场等于是把“穷人”推向总也买不起房的尴尬境地。
所以,任志强并没有对自己的观点进行修正,让任志强改变观点并不是一件简单的事情。
任志强的讲话,代表了一个阶层人们的心态和立场。在目前我国房地产开发管理混乱、垄断以及信息不对称、不透明,一些人利用手中的权力或者通过金钱等其他途径买通有权力的人,进而取得和占有稀缺资源的情况下,大谈自己是一个纯商人,大谈富人优先,大谈给投资人赚钱,把自己的社会责任丢到一边,甚至宣扬商人不应该考虑穷人,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,笔者认为是十分有害和错误的。
但事实正如任志强所说,当前中国穷人区、富人区越来越明显,很多规划区域都是明确希望建高尚住宅区,何谓高尚住宅区?这不就是赤裸裸的富人区么?很多城市划出地方,建保障性住房基地,这不是事实上的穷人区么?为什么现在各城市都将保障性住房区域单独划出来,而不是毗邻高档住宅区?这是地方政府担心,会影响周边地价,影响了城市的土地收益。
一些数据显示,我国城市居民最低收入的1/5人口只拥有全部收入的2.75%,仅为最高收入的1/5人口拥有收入的4.6%。从这个数据来看,最富有的20%的人,差不多占有全部收入的一半。而越富有的人,可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看,20%的富人,恐怕占据了还不止半壁江山。
这两年,政府也实实在在地再次推出保障房工程,切实明确地说要承担为穷人解决住房问题的责任,政府用自己的行动践行了对人民的承诺。政府似乎也逐渐认识到了自己的责任,或者说开始有能力、有行动地履行自己的职责。越来越多的穷人,其住房权将越来越多地依赖政府,而不是一味地去指责开发商。
——2006年2月25日任志强博客文章《小潘的无知》

观点七:正话反说——穷人是购房的主力军

正如任志强所说:“给富人盖房子既不违反法律,也不违反道德观念。中国的中等以上收入的家庭也是中国的公民,也有享受生活的权利。如果没有今天的富人区出现,就永远不会有将穷人区变成富人区的那一天。当城市改造的速度与经济发展的速度被道德观念约束与捆绑时,并不会缩小贫富差别,更不能尽快将穷人变成富人。”
在中国,金融产品比较单一,金融创新的步伐还远远跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业又受到诸多准入限制,制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下,许多资金进入不动产和原材料市场,其实也是无奈之举。
“富人”的定义是“积累了大量财富的人群”,而“穷人”定义是“日常收入低的人群”,但是,据我们调查发现,实际上日常收入低的人群不一定是穷人。
只有把不同的功能区:穷人区、富人区、商业区、工业区通过地铁更好地融合起来,把不同阶层的人融合起来,才能解决目前大城市遇到的最大困难——交通拥挤的问题。
世界流动性对区域经济的影响是很可怕的,1997年的东南亚金融危机就是例子,至今东南亚经济才刚刚恢复元气,所以警惕世界流动性要如同防范吃人的老虎机一样!产生世界流动性的原因有两个:一方面,各国央行滥发纸币和美日的低利率;更重要的另一方面是商业、金融机构的信用扩张,所以金融创新是个老虎机,我们幸免于稳健的金融政策,才躲过一劫。
我认为每平方米七八万元的房子,降一半你也买不起,就不该讨论它。就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯,它和汽车降价有什么关系,你本来也不是坐劳斯莱斯的人,老百姓更关心的是每平方米15000元以下的房子。

观点一:开发商为富人造房子

我经常说,在一棵苹果树上可能有一个烂苹果,在某一个城市,可能有某一个公司的情况是恶化的。从整个行业来说,要拉动中国的经济,不管是要克服GDP(国内生产总值)的问题还是CPI(消费者物价指数)的问题,最后不能不靠房地产行业。

观点二:穷人不该都买房

——2008年5月5日禹方强博客文章《驳斥“中国楼市按揭出次级贷危机论”》
“让穷人买房会导致次级贷”这个观点可以说是任志强的“穷人不该买房”观点的一贯延续。不过,本观点提出之后,并无太多的反对声,因为当时金融危机刚刚开始,社会各界如临大敌,并不知道未来经济形势会怎么样。
当前中国老百姓的住房问题解决不了与政府的保障性住房政策有关,新加坡有80%、香港有50%的居民住在政府提供的保障性住房之中,中国内地呢?
按照财富的多少来评判人的素质高低是不对的,社会不和谐的最大根源就是贫富悬殊。当然,这种贫富的悬殊并不是房地产开发商盖房子造成的,也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的。但是,如果房地产开发商在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开,就会增加这种不和谐。
为什么作为商人的任志强说给富人造房,就成为第三该打的人呢?
在原先的实物住房分配阶段,没有住房购买与支付能力的差别,也没有对居住分配住房的家庭有收入上的要求。但在货币化分配和住房市场化供给之后,收入差别就会突出地表现出来。一些先富起来和收入逐步提高的家庭,通过市场化的方式优先改善和解决了住房问题。但与此同时,货币化分配并不能惠及所有的职工和家庭,这无形中拉大了住房分配制度中的差距,再加上劳动就业收入分配上的差别,于是矛盾就集中于未能享受实物分配的住房收益,同时也未能享受住房货币化分配的收益及收入差别收益的低收入家庭(包括领取社会保障救济的家庭)如何解决住房问题上了。而这些低收入家庭,除非大幅度提高家庭收入,否则就永远无法靠商品房市场解决住房问题。政府无论如何去努力提高城镇家庭的收入,都一定会有一个相当大比例的家庭,仍长期梯次形地处于家庭低收入的发展阶段。任何国家都一定会有相当大的一部分家庭无法用购买商品房的方式解决住房问题,这就是我所坚持“不要让所有的老百姓都购买商品房”的原因所在,也是媒体中所谓“媚富”谬论的基础。
这是任志强“影响”最大的观点,已经成为任志强的“招牌”观点,由此,任志强当时被网友评为“第三想打的人”,仅排在小泉纯一郎和陈水扁之后。
从1998年到2004年,住宅均价累计增长了43%,而居民可支配收入累计增长了72%,存款余额累计增长了158%,居民平均财富的增长远远高于住宅均价增长。由此可见,中低收入家庭买不起房,原因并不是房价收入比太高,也不能简单地说是因为商品房太贵。那么问题到底出在哪里?问题的症结就在于我们看到的房价收入比是个“平均数”,而掩盖了居民收入差异较大引发的买房能力差异。
笔者认为,“不要让所有的老百姓都购买商品房”,并且大放房价上涨信号是一种主观故意,目的在于:试图对居高不下的房地产价格推波助澜,力图长期维持房地产的高价格,以长期攫取垄断和超额利润,而不顾百姓买不起房的现实,不顾百姓不能安居乐业的现状。任总真的是在为“穷人”考虑吗?任总所说的“百姓”、“穷人”在房地产业界是如何界定的?月收入2000元,算不算穷人?买100平方米商品房,在大中城市不吃不喝需要20多年,如果按其说的由政府财政拨款和转移支付解决,这个人群占相当多的数量,政府根本无法承受。笔者认为,住房与汽车、高档消费品以及高档衣服等从它的使用属性和人们的需要来说是完全不同的。普通老百姓买不起和用不起汽车,但有公交车甚至有自行车可以代步,实在不行步行总可以吧;高档化妆品消费不起,完全可以不用,还能够显示自己的本来面目和自然美;高档衣服买不起,可以穿廉价的。但是,对于所有的人来说,没有房子住恐怕不行吧,中国作为一个历史悠久的国家,有“安居乐业”之说,不能安居,何谈乐业?
因为“只为富人造房”的言论,2006年网友列出了十大想打的人,任志强位列第三,仅排在参拜靖国神社、时任日本首相的小泉纯一郎和搞台独的陈水扁之后。2010年5月,任志强在大连一次演讲时,被现场听众扔鞋“袭击”。
其实这次任志强说的也是大实话。社会是分层的,不同阶层的人消费不一样的产品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能拥有劳斯莱斯的道理一样,不是所有的人都能住得起豪宅。
从以上分析可以看出中国银行界的按揭和次级贷没有什么相同之处,一个健康的、良好的楼市信用体系在支撑着中国楼市,中国楼市不会出现极端的情况。也奉劝那些大炮专家和学者不要危言耸听、哗众取宠,在搞清楚最基本的次级贷的定义后再来发表议论。
人民网专栏作者余丰慧是任志强的一个“老对手”,他们之间有过几次交锋。在任志强诸多对手中,这个对手颇为犀利而且他的文章耐读。
——余丰慧《再问任志强:中低收入人群难道就不能买房吗?》(人民网)
穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择形成的结果,并不是靠开发商的有意识的建筑而人为形成的,而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。
——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上的发言
不过,2009年任志强又一次挤入排行榜,他被女网友们评为“最想嫁的人”。其理由是,女网友愿意嫁给一个诚实的男人,而说真话的任志强被当成诚实的象征。
我们的消费常常处在一个胶着的状态,很重要的是,政策是鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费,这可能就会出现问题。我们可以看看发达国家,他们更多的是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费,获得更多的税收向穷人转移,而我们恰恰缺少这样一个环节,会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费。让更多的穷人去购买那支付不起的房价,银行给以更优惠的贷款,只能增加信贷风险。
任志强的担忧越来越成为现实,而他所呼吁的政府逐步将穷人区改建成为富人区何时能实现,却是遥遥无期。
——王石博客文章
——2006年2月23日潘石屹博客文章《我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区》
——2009年6月任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会”上的发言
不要让所有的老百姓都买房子,开发商是为富人造房子的。
这话听起来放之四海而皆准,但事实上却漏洞百出。听起来很有道理,可是高房价让部分稍富的人降低了购买标准,富人降低了消费层次,因而挤压了稍穷的人的消费能力,最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了,于是结果就成了穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高,所以高房价不但是富人的问题,也是穷人关注的问题。房价上涨,匹夫有责。

观点四:穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择而形成的结果

投资也好投机也罢,购房者一定会寻求投资购买溢价,因此二手房的价格不会回落,二手房价格在涨,一手房预售价没有理由会降。所以我建议客户在今年应该购房,尤其是下半年,应该果断入市,不排除2009年疯涨的可能,以免踏空楼市。本轮的调整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年结束。
我所说的穷人是中国目前收入水平最低的30%的城市家庭(按国家统计局的分类),而小潘(潘石屹)说的穷人大概是比他的财富数量略低的人群。
——2009年9月22日刘光宇博客文章《房价究竟降多少才合适?》
任志强的诸多观点之中,被大众批评得最多的是他关于穷人与富人的观点,这深深地刺激、乃至伤害了国民的感情。也因此,任志强被贴上了一个标签——开发商的利益代言人。
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