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第一章 穷人不该都买房

王其明政治经济

如果我的定位是一个商人,我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人,我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这笔钱去赚钱,而不是去救济穷人。
如果这次经济大幅度下滑,等再拉动经济的时候,首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子,可能导致的就是美国的次级贷。如果想拉动中国消费,又不愿意让富人花钱买房子或者扩大消费,可能也拉动不起来。
——2008年5月5日禹方强博客文章《驳斥“中国楼市按揭出次级贷危机论”》
这两年,政府也实实在在地再次推出保障房工程,切实明确地说要承担为穷人解决住房问题的责任,政府用自己的行动践行了对人民的承诺。政府似乎也逐渐认识到了自己的责任,或者说开始有能力、有行动地履行自己的职责。越来越多的穷人,其住房权将越来越多地依赖政府,而不是一味地去指责开发商。
我不知道为什么你们总是为穷人担心,在统计学中的一部分低收入人群,事实上都是巨富,比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他们中很多都不工作或工作很次,属于统计学中的低收入人群,但却是高消费者,售楼处里经常可以见到这群人,而且低收入人群是在不停地变化的,今年是低收入,明年可能就不是了。
我们的消费常常处在一个胶着的状态,很重要的是,政策是鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费,这可能就会出现问题。我们可以看看发达国家,他们更多的是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费,获得更多的税收向穷人转移,而我们恰恰缺少这样一个环节,会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费。让更多的穷人去购买那支付不起的房价,银行给以更优惠的贷款,只能增加信贷风险。
只有把不同的功能区:穷人区、富人区、商业区、工业区通过地铁更好地融合起来,把不同阶层的人融合起来,才能解决目前大城市遇到的最大困难——交通拥挤的问题。
——2006年2月19日任志强在2006上海国际地产大会新闻发布会、《头脑风暴》节目上的发言
一些数据显示,我国城市居民最低收入的1/5人口只拥有全部收入的2.75%,仅为最高收入的1/5人口拥有收入的4.6%。从这个数据来看,最富有的20%的人,差不多占有全部收入的一半。而越富有的人,可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看,20%的富人,恐怕占据了还不止半壁江山。
别误解了我的原话中一个更重要的部分是,在目前的发展阶段,一个原本全是穷人区的城市要发展与改造必然会出现穷人区与富人区(指的是发展过程中的一种过渡性现状),只有不断地将穷人区改造为富人区才有可能消灭穷人区,最终全变为富人区而实现小平先生提出的共同富裕。
在这场论战中潘石屹显然是在扣帽子,用道德观点来谈问题,上升到大是大非的“主义”,而任志强讨论的是现实问题。这个“问题与主义”之争,往往都能在有关任志强的诸多争论之中得到体现,任志强是用数据、用事实说话,而反对者总是给他扣上大帽子,这些大帽子彻底反映出民众对开发商的不满。
这种“无知”不是相对于你,而是相对于城市建设这个丰富的话题以及我们城市中包罗万象的现象。城市建设的确是一个非常复杂的问题,涉及方方面面,穷人区、富人区这个话题的讨论是很有意义的,对我们城市的发展、对我们的子孙后代都很有意义。
任志强的诸多观点之中,被大众批评得最多的是他关于穷人与富人的观点,这深深地刺激、乃至伤害了国民的感情。也因此,任志强被贴上了一个标签——开发商的利益代言人。
从以上分析可以看出中国银行界的按揭和次级贷没有什么相同之处,一个健康的、良好的楼市信用体系在支撑着中国楼市,中国楼市不会出现极端的情况。也奉劝那些大炮专家和学者不要危言耸听、哗众取宠,在搞清楚最基本的次级贷的定义后再来发表议论。
——2006年2月25日任志强博客文章《小潘的无知》
从人民币升值的角度来看,只要人民币还在升值,房价就不会有很大幅度的回调。希望大家理性地看待这个问题,毕竟楼市的稳定对大家都有好处。
其实这次任志强说的也是大实话。社会是分层的,不同阶层的人消费不一样的产品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能拥有劳斯莱斯的道理一样,不是所有的人都能住得起豪宅。
你既然是一个国有资产的代表,无论捐助多少钱,掏腰包的,说到底还是国家。你只不过是拿国有资金给自己或者说自己的集团买了一个名声和荣誉。关于企业家的责任问题,笔者还是那句话,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,是十分有害和错误的。就是在完全市场经济的国家,在市场经济体制非常健全、各项法律法规十分完善的体制下的国家,企业管理者和富人也不会忘掉自己的社会责任。任总,况且你是社会主义国家里一家国有企业的老总!
从2008年的数据来看,世界流动性已经逐渐涌向和影响中国,所以我们不用担心中国股市,股市创出新高。我们最应该担心的是楼市和制造业的衰退!价格普遍抬高的现象已经发生了,并且在我们身边蔓延:物价飞涨,包括房价在一年内涨幅100%以上。如果不能有效遏制国际流动性,那么中国一线城市的楼市会再翻一倍,那时候我们的每个家庭将为国际游资的投机买单。
在中国,金融产品比较单一,金融创新的步伐还远远跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业又受到诸多准入限制,制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下,许多资金进入不动产和原材料市场,其实也是无奈之举。
现在的情况是,中低收入家庭住房困难,而富人不仅买得起大房子,还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入房地产投资市场的原因之一。
合理的住房市场应该是,政府解决中低收入家庭的住房问题,开发商解决富人的住房问题,但如今矛头总是指向开发商,让开发商降低价格,造老百姓能买得起的房子,这是大谬特谬!开发商的社会责任是什么,和其他行业一样,是生产品质好的产品、不偷税漏税、积极参与社会公益事业等。在这一点上,房地产行业做得并不比其他行业差。
——余丰慧《看房地产大鳄的先满足富人论》(人民网)
作为企业经营者,任志强说的完全是大实话。
为什么作为商人的任志强说给富人造房,就成为第三该打的人呢?
世界流动性对区域经济的影响是很可怕的,1997年的东南亚金融危机就是例子,至今东南亚经济才刚刚恢复元气,所以警惕世界流动性要如同防范吃人的老虎机一样!产生世界流动性的原因有两个:一方面,各国央行滥发纸币和美日的低利率;更重要的另一方面是商业、金融机构的信用扩张,所以金融创新是个老虎机,我们幸免于稳健的金融政策,才躲过一劫。

观点四:穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择而形成的结果

这是任志强“影响”最大的观点,已经成为任志强的“招牌”观点,由此,任志强当时被网友评为“第三想打的人”,仅排在小泉纯一郎和陈水扁之后。
现在我国住房私有化率达到了80%多,其中60%多是房改房,13%是房地产开发商提供的商品房,这种私有化比例已经非常高了,让穷人都去买房一定是错误的策略。

观点五:让穷人买房会导致次级贷

散布“富人优先”的论调十分有害,容易激化贫富两个阶层的矛盾,甚至影响来之不易的社会稳定局面。
为什么房子卖给了富人?这其实是一个伪问题。不是因为房价太高,只有富人能买得起,所以房子都卖给了富人;恰好相反,正是因为大部分房子被富人买走了,所以房价才高。
“富人”的定义是“积累了大量财富的人群”,而“穷人”定义是“日常收入低的人群”,但是,据我们调查发现,实际上日常收入低的人群不一定是穷人。
过去中国都是“穷人区”,现在出现“富人区”是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进“富人区”,以后才能都变成“富人区”。
不过,2009年任志强又一次挤入排行榜,他被女网友们评为“最想嫁的人”。其理由是,女网友愿意嫁给一个诚实的男人,而说真话的任志强被当成诚实的象征。
“让穷人买房会导致次级贷”这个观点可以说是任志强的“穷人不该买房”观点的一贯延续。不过,本观点提出之后,并无太多的反对声,因为当时金融危机刚刚开始,社会各界如临大敌,并不知道未来经济形势会怎么样。
——2009年6月任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会”上的发言
这是一场引起全社会大讨论的问题,关于“穷人区和富人区”的问题,它涉及社会最敏感的一根弦。显然,潘石屹在这场争论之中,获得了民意支持,成为“正方”代表人物,任志强则成为“反方”。
从目前中国建设银行发布的2007年按揭贷款数据来看,购房贷款的坏账率不足千分之三,位列所有贷款中的最优资产,所以能够看出目前的购房贷款仍然集中在社会财富集团手里。这个阶层是社会精英阶层,和美国的次级贷款的业主完全属于不同的两个阶层,同时表明了中国的城市化才刚刚开始,我们不用担心中国的楼市按揭贷款的优良性。
穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择形成的结果,并不是靠开发商的有意识的建筑而人为形成的,而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。
因为“只为富人造房”的言论,2006年网友列出了十大想打的人,任志强位列第三,仅排在参拜靖国神社、时任日本首相的小泉纯一郎和搞台独的陈水扁之后。2010年5月,任志强在大连一次演讲时,被现场听众扔鞋“袭击”。
在原先的实物住房分配阶段,没有住房购买与支付能力的差别,也没有对居住分配住房的家庭有收入上的要求。但在货币化分配和住房市场化供给之后,收入差别就会突出地表现出来。一些先富起来和收入逐步提高的家庭,通过市场化的方式优先改善和解决了住房问题。但与此同时,货币化分配并不能惠及所有的职工和家庭,这无形中拉大了住房分配制度中的差距,再加上劳动就业收入分配上的差别,于是矛盾就集中于未能享受实物分配的住房收益,同时也未能享受住房货币化分配的收益及收入差别收益的低收入家庭(包括领取社会保障救济的家庭)如何解决住房问题上了。而这些低收入家庭,除非大幅度提高家庭收入,否则就永远无法靠商品房市场解决住房问题。政府无论如何去努力提高城镇家庭的收入,都一定会有一个相当大比例的家庭,仍长期梯次形地处于家庭低收入的发展阶段。任何国家都一定会有相当大的一部分家庭无法用购买商品房的方式解决住房问题,这就是我所坚持“不要让所有的老百姓都购买商品房”的原因所在,也是媒体中所谓“媚富”谬论的基础。
解决低收入家庭的住房问题是政府的责任,而不是市场的责任,绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。如果你们都把“穷人”推向市场以解决住房问题,而不强调建立低收入家庭住房社会保障体系,那会是一种什么结果?到底你们是在为“穷人”考虑还是在害“穷人”。我不主张用政府的转移支付解决“穷人”的住房问题,坚持把“穷人”推向商品房市场等于是把“穷人”推向总也买不起房的尴尬境地。
按照财富的多少来评判人的素质高低是不对的,社会不和谐的最大根源就是贫富悬殊。当然,这种贫富的悬殊并不是房地产开发商盖房子造成的,也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的。但是,如果房地产开发商在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开,就会增加这种不和谐。
任志强的讲话,代表了一个阶层人们的心态和立场。在目前我国房地产开发管理混乱、垄断以及信息不对称、不透明,一些人利用手中的权力或者通过金钱等其他途径买通有权力的人,进而取得和占有稀缺资源的情况下,大谈自己是一个纯商人,大谈富人优先,大谈给投资人赚钱,把自己的社会责任丢到一边,甚至宣扬商人不应该考虑穷人,把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来,笔者认为是十分有害和错误的。
我所说的穷人是中国目前收入水平最低的30%的城市家庭(按国家统计局的分类),而小潘(潘石屹)说的穷人大概是比他的财富数量略低的人群。
这话听起来放之四海而皆准,但事实上却漏洞百出。听起来很有道理,可是高房价让部分稍富的人降低了购买标准,富人降低了消费层次,因而挤压了稍穷的人的消费能力,最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了,于是结果就成了穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高,所以高房价不但是富人的问题,也是穷人关注的问题。房价上涨,匹夫有责。
当劳斯莱斯说只给富人造车,当路易·威登说只给富人生产包,当百达翡丽说只给富人生产手表时,没有人责备它们,尽管中国乃至世界,绝大多数人买不起劳斯莱斯车,买不起路易·威登包,买不起百达翡丽表,也没有任何机构,包括媒体、官方说要让这些企业承担社会责任。
投资也好投机也罢,购房者一定会寻求投资购买溢价,因此二手房的价格不会回落,二手房价格在涨,一手房预售价没有理由会降。所以我建议客户在今年应该购房,尤其是下半年,应该果断入市,不排除2009年疯涨的可能,以免踏空楼市。本轮的调整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年结束。
正如任志强所说:“给富人盖房子既不违反法律,也不违反道德观念。中国的中等以上收入的家庭也是中国的公民,也有享受生活的权利。如果没有今天的富人区出现,就永远不会有将穷人区变成富人区的那一天。当城市改造的速度与经济发展的速度被道德观念约束与捆绑时,并不会缩小贫富差别,更不能尽快将穷人变成富人。”
倒是王石说出了实情,中国富人购买了房子,这才推动了房价上涨。所以,从根本上说,任志强和王石的观点并不冲突,任志强不过是正话反说而已。
你们别再为穷人担心了,他们反而是购房的主力军!
——2005年1月任志强在“2005宏观经济引导力——海尔·财富中国第二届资本论坛”上的发言
当然,中国没有出现穷人大规模购房的现象,到目前为止,也尚未出现次级债征兆。
——2008年5月16日任志强在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上的发言
当前中国老百姓的住房问题解决不了与政府的保障性住房政策有关,新加坡有80%、香港有50%的居民住在政府提供的保障性住房之中,中国内地呢?
从1998年到2004年,住宅均价累计增长了43%,而居民可支配收入累计增长了72%,存款余额累计增长了158%,居民平均财富的增长远远高于住宅均价增长。由此可见,中低收入家庭买不起房,原因并不是房价收入比太高,也不能简单地说是因为商品房太贵。那么问题到底出在哪里?问题的症结就在于我们看到的房价收入比是个“平均数”,而掩盖了居民收入差异较大引发的买房能力差异。
笔者认为,“不要让所有的老百姓都购买商品房”,并且大放房价上涨信号是一种主观故意,目的在于:试图对居高不下的房地产价格推波助澜,力图长期维持房地产的高价格,以长期攫取垄断和超额利润,而不顾百姓买不起房的现实,不顾百姓不能安居乐业的现状。任总真的是在为“穷人”考虑吗?任总所说的“百姓”、“穷人”在房地产业界是如何界定的?月收入2000元,算不算穷人?买100平方米商品房,在大中城市不吃不喝需要20多年,如果按其说的由政府财政拨款和转移支付解决,这个人群占相当多的数量,政府根本无法承受。笔者认为,住房与汽车、高档消费品以及高档衣服等从它的使用属性和人们的需要来说是完全不同的。普通老百姓买不起和用不起汽车,但有公交车甚至有自行车可以代步,实在不行步行总可以吧;高档化妆品消费不起,完全可以不用,还能够显示自己的本来面目和自然美;高档衣服买不起,可以穿廉价的。但是,对于所有的人来说,没有房子住恐怕不行吧,中国作为一个历史悠久的国家,有“安居乐业”之说,不能安居,何谈乐业?
任志强的观点是,穷人不应该买房子,穷人的房子问题应该是由政府来解决。而反对者的观点是,穷人有买房的权利,而且开发商也应该承担穷人买房的责任。
任何社区都不能有围墙,因为社区就是城市的一部分,不能人为地把社区活生生地从这个有机体中割裂开来。而社区中大量的围墙阻断了城市交通,让这个城市不方便,没有效率,很多人可能没有意识到,是社区的围墙使城市交通量剧烈增加。
00从理论上说,这样的规划行为应该对周围地区提供帮助,但实际上并非如此。典型的情况是,这些被肢解的地区生出快速增长的恶性肿瘤。为了以这样的规划方式来给人们提供住宅,价格标签被贴在不同的人群身上,每一个按照价格被分离出来的人群都生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。
当然,除了富人之外,加入房地产投资的还有很多中产阶级和普通市民,他们大多属于跟进性质,节奏比投资主力要慢半拍,因而市场一旦出现波动,他们将是最大的受害者。
我经常说,在一棵苹果树上可能有一个烂苹果,在某一个城市,可能有某一个公司的情况是恶化的。从整个行业来说,要拉动中国的经济,不管是要克服GDP(国内生产总值)的问题还是CPI(消费者物价指数)的问题,最后不能不靠房地产行业。
如今看来,政府也确实再次选择了以房地产行业来拉动经济增长,政府的政策是鼓励购房、放松银根、降低首付成数、降低购房的利率,这些在客观上都有助于低收入人群购房。
世界各国政府都在用社会保障住房制度解决低收入家庭的住房问题,社会主义的中国就更应该加大对低收入家庭的保障。任何国家都无法保证让所有的家庭都靠自身力量解决购买商品房的住房问题,中国更不应将所有人都推向市场,让所有老百姓都必须购买商品房。
——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上的发言

观点七:正话反说——穷人是购房的主力军

观点二:穷人不该都买房

所以,任志强并没有对自己的观点进行修正,让任志强改变观点并不是一件简单的事情。
时过境未迁,重温任志强的观点,聆听反对他的声音,我们再评说,似乎别有一番感受。
——余丰慧《再问任志强:中低收入人群难道就不能买房吗?》(人民网)
不要让所有的老百姓都买房子,开发商是为富人造房子的。

观点六:穷人不应关注高房价

人民网专栏作者余丰慧是任志强的一个“老对手”,他们之间有过几次交锋。在任志强诸多对手中,这个对手颇为犀利而且他的文章耐读。
——王石博客文章
——2005年10月11日任志强博客文章《谁在为“穷人”说话——不要让所有的百姓买房》
任志强的担忧越来越成为现实,而他所呼吁的政府逐步将穷人区改建成为富人区何时能实现,却是遥遥无期。
——2006年2月27日潘石屹博客文章《“穷人区富人区”的讨论很有意义》
笔者也再一次重申,依照国家的财力,靠提供保障房只能解决很少一部分人的住房问题。那么,大部分人的住房问题如何解决,难道让他们露宿街头吗?而就是解决这很少一部分人的住房问题,操作起来也是十分复杂的。这就像过去价格双轨制的存在,如果在市场经济条件下住房也存在着一个准价格双轨制,必将带来许多严重问题,任总这是在给政府出难题,是把大多数人往绝路上逼,以推脱自己业界和阶层的责任,其目的在于继续实现赚取超额利润的目的,而不顾政府难处和大多数人的死活。
穷人和富人在未来不可能是两个势不两立的阶级,他们完全可以共同相处,并且给对方创造和提供机会与环境。

观点三:中国住房分为穷人区与富人区很正常

——2009年9月22日刘光宇博客文章《房价究竟降多少才合适?》
——2006年2月23日潘石屹博客文章《我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区》
这是被称为升级版的富人买房论,也有观点称,这是任志强原有观点的修正版。不过,似乎任志强并没有改变观点。因为任志强这里所说的穷人,是假穷人,非真穷人。是因为太富有了,不需要努力去挣钱,所以成了统计上的穷人。
穷人是不应该去关心高价房的,最多是把它作为人生奋斗目标来激励自己。当然房地产市场是一个整体,房价上涨了,穷人能买得起的房子也涨价了,这是对的。但每个人都该明白,最穷的人如果不能依靠自己的力量买房,还有政府提供的保障性住房,因为政府有责任让每个人都能享受居住权、有住所,尽管这住所不见得所有权归自己。

观点一:开发商为富人造房子

但事实正如任志强所说,当前中国穷人区、富人区越来越明显,很多规划区域都是明确希望建高尚住宅区,何谓高尚住宅区?这不就是赤裸裸的富人区么?很多城市划出地方,建保障性住房基地,这不是事实上的穷人区么?为什么现在各城市都将保障性住房区域单独划出来,而不是毗邻高档住宅区?这是地方政府担心,会影响周边地价,影响了城市的土地收益。
最近看了不少专家和学者的文章,这些文章都把中国的楼市按揭贷款等同于美国次级贷款危机。他们主要有这样的论调:1.中国楼市高房价带给银行业很大的风险,银行可能会出现次级贷级别的坏账;2.对房地产的调控不要仅局限在资金面,而要进行更为严厉的调控措施,甚至不排除推出征收物业税政策,并在适当时机取消商品房的预售制度。
我认为每平方米七八万元的房子,降一半你也买不起,就不该讨论它。就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯,它和汽车降价有什么关系,你本来也不是坐劳斯莱斯的人,老百姓更关心的是每平方米15000元以下的房子。
其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求,而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷,尤其不能设置政策性障碍。
对于市场化媒体而言,最大限度“吸引眼球”是头号重点;正因为如此,尽管任志强在私下的言行做派并不那么剑拔弩张,尽管他的某些言论未尝没有道理,但即使是正理,深谙此道的他也要刻意以触犯众怒的挑衅式口吻“放炮”,力图吸引眼球的媒体又会进一步取舍加工,让他的说法更加耸动,任志强也就达到了不费分文驾驭媒体放大其声音的目的。正是依靠这种技巧,尽管任志强掌管的房产公司规模在业内排不上号,他在房地产业界的江湖地位却巍然屹立。而公司规模远远超过他的一干房地产大鳄们之所以拱手让出“房产总理”的地位,除了任志强在该行业的资历之外,恐怕也是对此心有默契,一个利用有利环境闷声发大财,一个高声“放炮”争取有利政策环境,各司其职,分外“和谐”。
一是用两套住房的首付去承担信贷损失的压力大于只支付一套首付的压力;
今年年底明年年初,首轮资金竞争下的失败者就会败走江湖,近两成的楼盘出现烂尾。对有些项目来说,就算不会出现烂尾,但是,因为资金捉襟见肘,延期交房就成了理所当然的事情。
对此,陈淮以更开阔的视角指出,为了降低银行风险,现在需要寻找更多的房地产信贷供应者,不能单靠银行一家。而且,房地产是高风险行业,银行显然不能过多地承担这种高风险行业的货币供应。他认为,企业债券、住宅信贷资金打包上市、股票上市都是可以考虑的新渠道。
三是按现行的中国司法解释,银行无法对只有一套住房的欠贷人实施抵押品拍卖,但对有两套住房的则至少可以拍卖其一;
余柄松是目前所知道的第一个与任志强叫板的人,也是任志强第一个写长文予以反驳的人。他也是第一个公开说任志强的观点是为商人自身利益服务的人。
——万志芳《任志强:121文件的严格执行将与央行的初衷相违》(2003年7月《中国经济时报》)
——张文豪《2003房地产新政18号文并不意味对121号文的否定》(2003年10月《财经》)
银行提高住房信贷的首付通常是从防范金融风险的角度出发的。但实际上,能购买第二套住房的信贷风险明显低于第一套住房的购买者。
央行出台了对第二套住房购买提高首付比例的规定,旨在压缩投资性需求,并借此缓解无法用提高和增加供给的方式来平衡供不应求的矛盾。但什么是第二套住房的定义和标准却引发了社会的争议,各银行有着各自的理解,央行也给出了三条底线,于是也就出现了各地各银行不同的执行情况。
只要有一点点政策的变动,国内房地产市场就会发生根本性的变化。这种现象只能说明2005—2007年房地产市场繁荣、房价快速飙升,并非是住房自住性需求所导致,而是房地产投机及炒作的结果。因为,只是对房地产投机及炒作进行一些限制,要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策,以市场价格定价进入市场,那么,房地产市场销售就迅速下降。
随后,2004年全国房价大涨,2005年政府不得不宏观调控。有观点认为,如果2003年央行121文件能够完全执行,房价不至于如此失控。现在,越来越多人认为,央行121文件是没错的,是央行难得一见的好文件。
当多重社会矛盾并存时,用单一政策很难达到预定目标却常常会在双刃剑的作用之下为治心脏病而引发了血压病、因治肺病而伤了肝和胃。当医生给病人打青霉素之前首先要做的是药用反应实验,否则就可能未治病而先要命。
很多的改革都是在违法事实存在的情况下作出的,政府采取的改革措施都是在法律禁止这样做之后,由于既成事实政府出台了一个政策,承认它是合法的。我们去判断小产权房到底应该不应该发展,不是看法律怎么规定,而是看它是不是合理,是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理地分配。
不管是从土地的价格角度看,还是从资源控制的角度看,90平方米都是不合适的。全国现有住房中,一亿套以上的住房平均为67平方米,如果再生产这样的小房子,在未来的二三十年,可能会限制所有人都必须要住小房。如果把原有资产加在其中,大概134平方米的住房是合理户型,86%的人在自己原有住房的基础上,更换住房时只需要再增加20、30、40平方米就可以了。
——2007年7月任志强在央视《大家看法》节目中的发言
其一是对全国房地产市场的认识有差别,18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的,没有泡沫,局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产,并认为泡沫是全国性的,是普遍性的。
房地产行业的兼并收购基本上是土地和现金的交换过程。对我来说,我是把大把的地换给他,相应地也收到了大把的钱。有可能我这个公司拿了大把的钱活得更好,而他拿了地也活得更好。要死也是银行先死,房地产商后死。
中国人拥有自有住房产权的比例高达85%(尚不计算中国农村),也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格,而不是仅仅影响开发商。
其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异,首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导,各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异,不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。没有人不赞成防范金融风险,但“妥善处理”远远优于“四面堵截”,可见国务院的水平大大高于央行一头。
——2007年10月27日任志强博客文章《关于二套房的争论》
就目前的情况来说,当前的第二套住房按揭贷款政策不仅不能够放松,反而要进行全面的改革与完善,特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度,让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场,让那些希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场,或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点,而要放松当前的第二套住房按揭贷款政策,那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。甚至于短期繁荣也无法制造,制造的仅是房地产泡沫。美国纳斯达克泡沫破灭后,格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融危机恶果的根源!
所以,从这个角度,秋风说,我们去判断小产权房到底应该不应该发展,不是去看法律怎么规定,而是看它是不是合理,是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理分配。
易宪容和任志强是“老对手”,金融是易宪容的老本行,是易宪容的“地盘”。任志强说如果房价下跌,要死也是银行先死,可以说是石破天惊,因为一个开发商率先公开道出了一个行业内公认的秘密。在当前,中国房地产业和金融业几乎是孪生的。因为现在是开发商拿地后银行贷款,建筑商拿到承建合同后抵押贷款,而购房者购房后也是按揭贷款。所以,从前到后,三个关键环节,无不是依靠银行贷款。所以,如果房价下跌,损失最大的只能是银行,加之当前开发商大多数是民营企业,而银行都是国有银行,开发商更是将风险都转移到了银行身上。所以,有说法是,如果银行只要有5%的坏账,就可以摧毁银行,的确如此,因为银行的自有资金为8%。显然,易宪容把房地产行业对银行的影响作用低估了。
新的18号文件进一步将23号文件(《国务院进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》)中残存的非市场化因素进行了深化改革,使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化。在中国的经济改革中,住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒。当住房完全市场化之后将修改的大约是宪法中“国家合理安排积累与消费”的条款了。市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段,市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。
2003年,央行出台了121文件,核心内容是控制开发商的银行贷款,该文件出台之后,遭到了任志强、冯仑等开发商们的强烈反对。正如《南风窗》杂志所说,央行121文件风波成为房地产利益集团的重要里程碑。确实如此,最终开发商取得了胜利,2003年8月31日国务院出台18号文件(《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》),几乎完全否定了央行的121文件。
“银行的货币政策向来都是管短期的,美联储一年调10次息,管的就是短期,而以城市化为主要特点的中国房地产业的发展则是长期目标和长期任务,国务院18号文件着眼的是房地产市场及城市化。两个文件,一个管短期,一个管长期,我看不出这里边有什么矛盾之处。”陈淮说。
任志强的观点之中,有一点并不对,房改要么失败,要么房地产市场就没有了,这两个预测都不准确。这次的房改是中国房地产政策和市场的一个转折点,今天房地产市场的火红,也是拜该政策所赐。
当危险更大时,烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。
从银行角度来说,银行调高房贷利率很正常,不过就是想趁机多挣点钱。由于加息幅度较小,此次调息对市场的影响很小,美国连加七次息都没什么影响,加这么点儿有什么关系?但是按照中国现在的情况,加息是控制不了房价的。加这点儿息解决不了问题。当房地产出现供给不足的现象时,一定要用正面的方法去调和,包括扩大土地供给,加大社会保障等手段。
这是难得一见的博得任志强大唱赞歌的一项国家房地产政策,这次任志强可以说是不吝溢美之词,通篇赞美18号文件,从而贬损121文件。18号文件中国家首次认定房地产为国家的支柱产业,从而被任志强解读为是对121文件的否定。
任志强现在所在的华远公司,在全国房地产企业中完全是个小企业,毫无市场影响力。但是,任志强却有一个称呼,名为“地产总理”。为什么会有“地产总理”的说法呢?就是因为他在国家政策出台时,总是要发表观点乃至写长文进行点评,当然更多的是批评。而其所言,总是代表了开发商的心声,因此,他才有了在开发商中的重要影响力。
房价下跌会给社会带来什么?首先是不会给穷人带来任何好处,即使是按现有的制度看,房价的下跌一定会让地价下跌,政府的土地收益减少,同时使政府提供城市改造和提供公共产品的能力减弱,也让专门用于给穷人建设廉租房的支付能力下降、市场的投资下降、税收下降、就业下降,并且严重时会引发消费下降、经济下滑或金融危机,甚至社会动乱与政权变更,那么这一切给穷人带来的只能是灾难而没有任何好处!
——招商银行行长马蔚华接受媒体采访时如是说
1.加息后,房贷利率相应提高,那么必然有一部分原本打算按揭买房的人放弃买房。相同房屋供应量情况下,需求少了,价格必然下跌。
在任志强文章中,首次展现出其强大的逻辑能力和数据处理能力,小学语文并不好的任志强,文章写得却极为专业,丝毫不逊色于有些专业人士。
房价增长早已成为社会关注的重点,不从供求关系上根本解决平衡问题,是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。近年来土地供给总量是连续下降的,今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工,逐步加大了销售与竣工比之间的差距,今年已长期保持在2∶1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡,反而可能限制了租赁市场的扩大,打击了更新换代的梯次消费方式,迫使一部分人放弃梯次消费而进入一次性到位的购买性市场。
最近一些地方政府推出了各种救楼市的政策:提供最少0.5%最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度。
日本和中国的香港地区、广西北海、广东惠州、海南省的房价下跌,都没有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22条救市措施的力度更是远大于目前所有地方政府:买房办理蓝印户口、购房款5年内从个人所得税税基中扣除、降低税费、最低首付从三成降为两成、最长贷款期限从15年调整到20年。即便如此,房价也未立竿见影地上涨,2001年开始的明显上涨,是因经济增长后居民的住房需求及购买力增加,而非是三年前的救市。
任志强说得没错,小产权房确实是违法的,所以中央也反复强调小产权房的不合法性。但这在当前中国是一种无奈。一是产权无奈,中国土地的二元结构,同地不同权,而且从法律上来说,当前的这种土地制度安排本身就是违宪的;二是穷人的无奈之举,他们实在购买不起城里的商品房,我去购买小产权房,有何不可?当然,这和有钱人去郊区买个小产权房以度假、享受郊区的美好风光,是两码事。
——2008年9月15日任志强博客文章《谁的损失最大》
房价下跌说可怕也不可怕,可怕的是像1997年东南亚金融危机爆发之后的香港房价,或者又如当年的日本、中国台湾地区,房价跌幅超过50%,整个社会,随处可见负资产,对整个社会经济造成重大影响。从这个角度说,房价不能大跌、暴跌。
因此,在政策调整中规定对于将流动资金垫付房地产开发项目的建筑施工企业,商业银行不再提供信贷支持。
央行121文件如果严格执行,不仅会事与愿违,还将使整个经济形势受到影响。房贷的违规现象是银行内部管理的问题,不应该拿房地产商开刀,如果银行执行新政,许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题,而且银行也将要冒大量贷款无法回收,造成呆账死账的风险。
任志强说,有钱人对于加息是不在乎的,这一点可能是对的,毕竟对有钱人来说,买套房子的利息钱还是能付得起的。但长期加息,一则是流动性少了,二则是毕竟穷人对钱还是敏感的,尤其是对银行贷款、按揭这块,还是有影响的。而且对有钱人来说,钱是资本,更是成本,如果投资房地产的成本太高,他们可能也会考虑改变投资方向。所以,黄祖斌说的是对的,持续的加息之后,必然会使得房价下跌。
——2004年4月5日任志强接受《竞报》专访时如是说
市场上流行的一种房贷测试理论认为:房价下跌10%,不会对银行产生影响;下跌20%,影响不大;房价下跌到30%以上,跌破首付比例,才将直接触及银行信贷安危的敏感神经。目前在跌幅比较大的一些地方,如深圳市场,曾一度出现当月环比降幅超过16%的情况。今年4月份,深圳房价从去年每平方米17350元的高点跌至每平方米11962元,跌幅已经超过30%。
房价下跌谁的损失更大?肯定不是开发商。
规定70%的住房是90平方米以下的户型,这没有任何道理,这是让中低收入者直接在一手市场买商品房,而不是进入二手房市场。有人说规定70%的住房是90平方米以下的户型是因为我们的资源有限,这是削足适履。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择造出不同的房子,政府要求所有的人都穿一样的鞋,这就退化到计划经济去了,或者说人们没有了对生活、对自由的选择权。
6.地方政府救市与土地财政自相矛盾。
——余炳松《房改政策有利房地产业的理性发展》
房改政策不从建立市场经济的观念出发,不按市场经济的规律办事,其结果要不就是房改政策在一段时间之后失败,要不然就是在一段时间后中国房地产市场渐渐消失。
但房价并没有那么娇贵,稍微跌一些,并没有什么。就如这些银行自己所说,跌个三成,银行能承受得起。事实上,2008年金融危机爆发之后,南昌等城市的房价已经跌了三成,并没有出现什么问题。
18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。当23号文件出台时,我们就在呼吁,经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。五年实践,经济适用住房合理地承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后,终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财,而是真正应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房。政府将不再利用经济适用住房来平衡市场的房价,不再利用经济适用住房调控市场,而是真正承担了应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务,提供保证社会稳定的公共产品。
但反对者则说,这一政策不应该全国一刀切,除了一线城市之外,有些三四线城市房价并不高,居住习惯决定,不需要如此小面积的户型。所以这一政策完全不符合国情。
黄祖斌讲的道理是非常正确的,可惜的是,中央政府采取的政策却是与之相反。
正因为这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分,从而把炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为,炒作与投机退出房地产市场,从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化,以炒作、投机为主导的房地产市场改变为以住房消费为主导的市场,但房地产市场价格则不向这种对象调整,房地产市场销售自然也会减少。
而易宪容则说,一定要打击市场投机行为,否则市场房价暴涨会引起金融风险。这次,笔者要赞同易宪容的观点,中国房地产市场确实如此,投机行为过剩,政府对投机的打击力度不足,导致市场房价过高,也使得社会两极分化。政府应该加大对投机性购房的打击力度,也正如易宪容所说,当前二套房贷的政策要更完善一些,需要改革和完善。
——2008年10月21日黄祖斌博客文章《地方政府救楼市必然失败》
因为,房地产开发商及地方政府清楚地知道,这次房地产市场销售的迅速下降,其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件。
其实,最近房地产市场的问题,主要是房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调,导致自住型购买住房民众的需求无法释放,从而使全国住房销售迅速下降,甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象,不少房地产开发商及地方政府把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度,认为是商业银行流入房地产的资金减少所至、是第二套住房政策没有放开所至。
曾参与18号文件修改阶段讨论的国务院发展研究中心宏观部副主任陈淮认为,18号文件和121号文件级别不同,管的也不是同一回事。
4.银行不会冒险介入;
因此,对于当前中国的第二套住房按揭贷款政策,不是怎样放松的问题,而是全面的改革与完善。比如,降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买,并严格采取区别性风险定价。就如房地产新政那样,对自住型购买住房可以有更多的优惠政策,对于投机炒作住房购买则要严格限制。只有这样,才能控制国内商业银行系统性风险,同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看,国内银行监管部门,决不可为了短期的经济繁荣而制造长期的金融风险,危及国家金融安全。
加息肯定将打压高房价,原因有二:
其四,影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款,如果因房地产价格的下跌而影响到这些相关行业,就会产生还贷风险。银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款,而土地收入的减少会影响到政府的还贷能力,大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样如此。
——2008年10月26日易宪容博客文章《放开第二套住房按揭是在制造金融风险》
可见,对第二套住房提高首付和提高信贷利率,从经济逻辑上大约是找不到理由的。央行给出的定义既不是统计标准的第二套住房,也不是风险防范的根源。
不过,任志强关于建立完全的市场经济机制的建议倒是要么被中央采纳,要么暗合中央想法,中央也确实是这样做的。
另外一个反对观点则是,正是因为这一政策,使得很多城市的高档房不足,特别是2009年,上海市场由于大户型严重不足,导致豪宅房价暴涨,从而带动整体房价上涨。
其五,大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润,但天价土地的成本就难以控制了,在有盈有亏之中会有人活得很好,有人活得很艰难,但总会比失去住房的危险要小些。

观点九:房价下跌影响最大的不是开发商

法理上已经很清楚,小产权房是不受法律保护的,即使在我们要施行的《物权法》上,也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的,那么购买小产权房就是违法行为。买小产权房和抢别人的东西、偷别人的东西是一样的。城市居民享受政府对农民的优惠政策,就等于抢其他人的钱。很显然,各地政府为维护法律的尊严不得不发出禁止公开在市场中向城市居民销售小产权房的命令。当利益无法被法律所保护时,明知故犯者只能自行承担损失的责任了。毕竟国家有明文的法律,管理机关也有公告在先。

观点六:小产权房是不受法律保护,买小产权房如偷东西

其次,影响的是国家或城市拥有的国有土地价格,土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。为什么许多地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己,因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入到消费的流通,那么政府就无法实现土地的收益,无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。许多地方政府的支出中,土地收益占到了40%~60%的比重,因此也影响到城市的其他经济发展。
我个人认为秋风的观点是对的。因为没有这一点,改革开放30多年是无法取得今天这样的成果的。任何一次社会进步总是在突破一些社会障碍。
所以,任志强说房价下跌的恐怖情况,是有很大前提的,并不是房价只要一下跌就会出现。
房地产加息对中等收入者压力最大,真正有钱的人不在乎利息高一点,而穷人又买不起房子。
房地产开发贷款占银行体系贷款比重并不如大家想象的那么高,房地产行业资金问题对银行体系的影响是有限的。
招商银行也做过很多压力测试,新政不会对招行的零售信贷业务产生大的影响。

观点四:房贷加息对中等收入者压力最大

支持者认为,现在房子的面积下来了,总价也相对低了,这确实有助于中低收入家庭购房。以上海为例,原来两房的主力户型面积是100平方米左右,如今70~80平方米也有了两房,这对中低收入家庭购房是有利的。
任志强对房改的历程、多层次的住房供应体系以及我国房地产的特征及发展前景认识不深任志强首先是一个商人,从“在商言商”的逻辑出发,任志强的观点肯定都是在为商人自身的利益服务的。
“121号文件管的是金融系统,18号文件管的是房地产业,不存在谁否定谁的问题。”而关于房地产信贷问题,陈淮说:“121号文件也没有说符合条件的企业不给发放贷款啊!而18号文件也没有说不符合条件的也要发贷啊!”
5.救市与现有政策相悖;
——《易宪容:房价肯定要跌 但银行不会先死》(2008年7月《每日经济新闻》)
——2003年9月新浪房产文章《华远总裁任志强谈121号文件和18号文件》
解决中国住房问题的根本出路不是靠房改和经济适用房,而是靠坚持改革开放,建立完全的市场经济机制,并靠市场经济的高速发展而大大地提高职工的工资收入,只有提高工资收入才能公平、合理地市场化解决住房问题。
——2010年8月18日交通银行副行长钱文挥在交通银行2010年中期业绩发布会上的发言
四是审核购房者收入和还贷能力时,拥有第二套住房的家庭收入未必比只购买第一套住房者低
显然,“90/70”政策的实施,增加了建设费用,增加了车位、配套等一系列成本,延长了销售周期,增加了整体供应量,这些都是开发商们不愿意看到的。而从开发商的角度来说,当然是面积越大赚钱越多,而小面积反而导致建设成本增加,使利润相对减少。而作为为富人盖房的代表、习惯了赚富人钱的任董,自然不会对这种局面善罢甘休,90平方米住房“不合适论”也就随之抛出。
任志强和易宪容分别从权利和金融风险两个角度出发,对二套房按揭贷款政策进行了评说。任志强首先从权利的角度评说,居民有权利购买二套房,而且如果出租了,也是在解决居民的住房问题,因为只要是有人住,就是解决了住房问题;从金融角度,任志强认为二套房购买者都具有良好的经济能力,不会出现坏账。
银行提供有个人消费贷款,房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难,还不上房贷,更还不了车贷等其他贷款。
一些房地产巨头运用(或曰“操纵”)舆论工具的技巧也在迅速提高,日益娴熟。号称“地产总理”的任志强堪称个中第一高手。采用利益输送手段驾驭媒体,并非最高明;自己不用直接输送物质利益却能自如驾驭媒体,这才是强中之强,任志强在相当程度上已经达到了这个境界。
——2008年7月31日任志强博客文章《情绪不能代替规律》
显然,政府出手的原因可能正如任志强所说,房地产行业所涉行业太多,事关整个经济全局,万一出事,兹事体大,谁也不敢承担责任。也正如有专家所言,房地产业绑架了中国经济,确实如此。房地产业与中国经济的高度关联性,已经迫使中央政府对房地产行业爱恨交加,却不敢对之下重手。
——池墨《向90平米政策发起挑衅任志强为何又“放炮”?》(2007年4月17日东方网)
有效救市必须提高居民收入,或降低房价,即降低房价收入比。而这都需要一个相当长的过程。除此之外,地方政府的任何救市行为都只是隔靴搔痒,缘木求鱼,必然以失败而告终。
合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯,那么人民的收入减少了,财政的收入减少了,国家的收入减少了,又会让那些试图从房价下跌中获取好处的人占到什么便宜呢。
——2007年3月29日黄祖斌博客文章《痛斥加息打压房价或系误会之谬论》
套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积必须占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求,是国家八部委为了调控房地产业出台的调控政策,是针对商品住房供应结构性矛盾突出、部分城市房价上涨较快、部分地区住房保障制度建设滞后等作出的宏观调控,被称为“90/70”政策。住建部多次在全国建设工作会议上表示,“90/70”政策不得有“丝毫折扣”,各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域,落实到具体地块、项目。然而,“90/70”政策却遭到了很多开发商的反对,个中原因很简单,开发商们不愿意让自己的利润减少。
——2007年7月独立学者秋风在央视《大家看法》节目中的发言
其中,有的观点完全影响了中央的政策走势,比如央行121文件,正是因为以任志强为代表的开发商们的批判,中央不得不调整了政策。当然,这一调整给开发商带来了空前的发展机会,成为中国房地产市场发展最快的几年。
尽管反对者说这两个文件并不矛盾,但事实却证明任志强是对的。18号文件出台之后,121号文件相当于废止,毫无作用了。开发商们取得了巨大的胜利。任志强凭此战,再次树立了在房地产业界的地位。后来如冯仑说,任志强总是把别人的事情当做自己的事情,“地产总理”的说法由此诞生。
压力测试结果显示,房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率将提高0.9%。交通银行房贷业务余额占比较小、房贷业务质量较好,个人房贷不良率仅0.37%。
中国银行体系内的住房贷款既不像发达国家那样所占贷款比重过高,也没有证券化和衍生品化。同时,由于中国是一个巨大经济体,而房地产具有不动性,房地产市场泡沫的不均衡,也是消化房地产市场泡沫的重要因素。
2.地方政府没有足够的财力救市;
“90/70”政策是2006年房地产行业宏观调控之中最为重要的政策,如今也没有完全放弃,执行多年下来,毁誉参半。

观点五:要死也是银行先死,房地产商后死

曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题在文件中也给出了结论,一是肯定了央行防范金融风险的重要性;二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷,尤其是不能因信贷政策的变化而影响全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目更要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理,化解风险,而不能一刀切地简单处理并造成银行更大的金融风险。
18号文件与121号文件最大的差别有四。
而这一细则根本是行不通的。已经上马的项目,如果停工会增加施工企业的成本,给施工企业带来的将是更大的损失。而对于购买高档住房、别墅或两套以上住房(含第二套房)的借款人,商业银行可以适当提高个人住房贷款的首付款比例,这种规定不符合市场经济的规律。同样的商品,根据购买者持有资金的富余程度不同定出不同的价格,这是没有道理的。政策要向中低收入者倾斜,正确的途径应该通过福利补贴,而不应该用价格约束。而且银行对于是否是第二套住房的购买在界定上存在难度,对购买者进行市场调查将会增加银行的交易成本。对于是否属于高档房,也因为不同的地区、不同的经济发展情况而有待争论。房地产业的发展遭受打击,将会对整个经济的运行形式都造成不良的影响。
其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见,使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。
3.中央政府不可能出手救市;

观点三:18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了

观点八:关于二套房的争论

——2008年4月11日—13日任志强在“博鳌亚洲论坛”2008年年会上的发言
我认为房地产不会再加息了。如果再加息,老百姓就承受不住了。
其三,影响的是劳动就业。也许没有人算过房地产对就业的影响,但一算就会吓一跳。每100万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业,约用20万吨钢材、300万平方米的钢模板、8万套门窗,2万套卫生洁具、几百万平方米的装饰材料,以及各种管材、水泥等其他建筑材料,会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理。
如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松第二套住房按揭贷款政策,那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本精神不相符合,而且也与最近的房地产新政策把住房问题放在民生下的精神不相符合,也完全背离了房地产市场发展的根本宗旨。这样,就会把住房看做是一个投机炒作的产品、把房地产看做是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看做是制造短期GDP增长的工具或者是地方政府财政收入的工具。如果房地产市场是这样,那么我们发展房地产市场的意义何在,更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊!
二是用两套住房抵押的风险损失小于第一套住房的风险;
——民生银行行长洪琦(2010年5月《南方日报》)
2008年金融危机之后,相比政府抑制房价快速上涨,政府防止房价下跌的效率确实高了很多,四万亿政策迅速出台,随后各部委、地方政府跟进,救市的政策一轮轮出台,显示出了极高的效率。当然结果也很好,2009年全国房价大涨,涨幅近五成,成为中国50年来房价上涨最快的一年。
2.加息后,银行存款利率高了,虽然增加不多,但必然有一部分(肯定不是100%,但肯定有一部分人)选择银行存款或国债(国债利率同时提高)等无风险投资渠道,而放弃投资房地产这种有风险的投资渠道。需求同样减少了,价格必然下跌。
——任志强《房改对市场经济产生的影响》(1998年10月7日《中国房地产报》第六版)

观点七:70%的住房是90平方米以下的户型是没有任何道理的

而中国建设银行总行房地产金融部业务副总经理徐迪的看法是,121号文件是在规范商业银行的房地产信贷操作。中国人民银行广州分行副行长王自力也认为,121号文件的出发点其实无可厚非——大多数房地产企业的自有资金规模都很小,常常只有不到10%,其余全部都是借银行的。而房地产企业对银行的这种高负债率意味着,一有不测,房地产企业的风险就会转化为银行的风险。“而就出现不测的几率看,房地产企业比其他企业要大得多,特别在房地产开发过热时。”

观点一:1998年房改是换汤不换药

房地产经营性贷款只有5.1万亿元,仅占整个银行体系贷款总额的17%,银行受此影响是有限的。假定到2008年一季度末,所有个人按揭贷款都为不良贷款,那么整个中国银行体系贷款不良率也只增加11%,鉴于中国银行体系贷款不良率最高时曾为40%,因此不会造成多少影响。

观点二:央行121文件的严格执行将与央行的初衷相违

从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房,实际是对低收入人群的一种保护,限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争,同时使国有资产和财富的转移支付合理地补贴到应受补贴的人头,同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食,而是努力实现社会公平。
银行还提供给开发商贷款,自然这一还贷能力要依赖于市场的发展了,尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子,而是烂尾楼。
任志强的此番言论,其实是向“90/70”政策发起的挑衅,在住建部三令五申,强调套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求,不得有“丝毫折扣”的今天,任董的90平方米住房不合适、134平方米才合理的论调,能否占据上风,被相关部委接受和采纳,我看很悬乎。
新政的发布并不能够有效地解决房贷违规现象,反而会因为规定的不尽合理而促使更多的违规现象出现。文件对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制,这种做法不仅伤及了大部分房地产企业,对于自有资金不足的中、小房地产企业更是致命的打击。
——2007年4月15日任志强在“中国经济50人论坛”上的发言

观点十:不是救市,而是纠错,房价下跌将引发严重后果

要救的不是市场的结果,而是要改变市场的游戏规则、改善市场的消费与投资环境;要救的是政府自己、要救的是宏观经济、要救的是市场经济。只要消除了强大的计划经济的行政管理方式对市场经济的干预,这个市场就会从扭曲的状态恢复到正常的自我调节中来。失去了自我调节能力的市场更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是让市场这个人恢复其原有的功能。
经济适用房的开发不是大公司关注的热点,它的承担者主要是中小企业,商品房档次的结构调整将会因为中小企业遭受打击而落空。目前,建筑施工企业垫付资金给房地产开发项目已成为众所周知的惯例,央行认为这一源头是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。
房价下降40%也不会影响民生银行的资产质量。
房改的优惠政策只会面对有可能从财政或单位将建房资金转化为住房补贴的人,最可靠的是财政给予补贴的人,因为他们是政策的决定者,也必然是最大的获利者。
我们经常看到房地产商一年死掉一万多家。一个大树每年都会结果子,每年果子也都要掉下来,不掉就得摘下来,因为它结束了这一轮周期,明年又会长出新果子。
易宪容说得很对,政府确实做得很少,政策水平本身不高,还时常摇摆,常常使得政策虎头蛇尾。此番他们论战的二套房贷政策,在2008年金融危机的冲击下立刻开放。
1.过高的房价远远脱离了正常居民收入的购买能力,必然大跌;
——梅育新《房地产利益集团的组成和能量》(2010年5月《南风窗》)
部分开发商可能幻想,房价又要继续大涨了,部分炒房人可能蠢蠢欲动,准备入市了。然而可以肯定地讲,地方政府的救市行为一定失败。原因如下:
总之一句话,银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背的。
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